Ponsi
Consultoria em Obras Inteligentes
CURSOS
Tecnologia do Blogger.

Consultoria técnica especializada para condomínios: atendimento ao Síndico

terça-feira, 10 de outubro de 2017


A realidade de um Síndico, não faz muito tempo, era bem diferente. Todos os procedimentos financeiros e administrativos ficavam sob sua responsabilidade. Era o Síndico quem contratava ou demitia pessoal, emitia e entregava os boletos de pagamento, fazia as cobranças, pagava os impostos, controlava o caixa, prestava contas, e era responsável por todas as questões referentes a reformas e manutenção; tudo isso, porém, dentro de normas bem mais simples que as atuais.

Com a grande complexidade das regras que passaram a reger o trabalho de administração de um edifício, ou de um condomínio, tornou-se necessária a criação de empresas especializadas em dar suporte às atividades do Síndico, em serviços que vão desde a preparação de folhas de pagamento, a geração e a cobrança de valores, o planejamento financeiro, até a aprovação dos balanços. Também surgiram empresas capazes de prestar serviços de fornecimento de mão de obra, como porteiros, jardineiros, zeladores ou faxineiros, assim como empresas para a realização de serviços técnicos, ou reformas.

As construções exigem, cada vez mais, um conhecimento técnico específico, englobando diferentes áreas da engenharia, como a mecânica, a eletrônica, ou a engenharia de segurança de trabalho. E, igualmente, conhecimentos da aplicação de TI, Tecnologia da Informação, com a informatização de procedimentos, como para o uso de alarmes, circuitos fechados de tevê, fechaduras computadorizadas e sistemas em geral. A administração de um edifício ou condomínio se torna mais complexa, também, diante das crescentes exigências e da fiscalização rigorosa, e necessária, de órgãos de controle, como o Corpo de Bombeiros, as prefeituras, ou os conselhos regionais de engenharia e arquitetura.

Apesar disso, não raramente, tragédias atingem os edifícios brasileiros, na forma de incêndios, explosões ou desmoronamentos. Para evitar que se repitam, os poderes públicos de diferentes cidades criaram uma legislação que determina minuciosas e periódicas inspeções técnicas nas edificações. Isso leva os administradores prediais a realizar constantemente reformas nas áreas comuns. Essas reformas são rigorosamente regidas por normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

A norma técnica NBR 16280, que passou a vigorar em 09/set/2015, normatiza as reformas em edificações, e detalha o sistema de sua gestão. Diz que a realização da reforma será de responsabilidade do proprietário, ou do responsável legal. Ou de um novo Síndico, se a obra for em espaço privativo, como dentro de algum apartamento. O responsável deve contratar um profissional habilitado “que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas”. Mesmo que o Síndico possa parecer isento de responsabilidade sobre a reforma, ele irá responder por qualquer problema que possa ocorrer nas edificações sob sua administração, segundo consta no Código Civil Brasileiro (art. 1348, lei 10.406/2002).

Tendo em vista a segurança das edificações, e para se fazer cumprir as normas técnicas e legais, tornou-se imprescindível para o Síndico planejar e realizar os procedimentos previstos na NBR 16280, sempre que houver a realização de reformas no edifício ou condomínio. A publicação da norma tornou ainda mais necessária a contratação de uma consultoria especializada que possa atender aos responsáveis legais pelos imóveis, assim como prover ao condomínio a orientação, o planejamento, o acompanhamento, e os registros necessários, de forma a evitar problemas tanto na área administrativa quando física, da edificação.

Ponsi Consultoria em Obras Inteligentes
¹Mário Galvão

Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Universidad Internacional Iberoamericana - UNINI / UNEATLANTICO. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Ex Diretor Técnico da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã, e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF.

Depoimentos Síndicos Max Home & Mall

sábado, 7 de outubro de 2017

“Assumimos o condomínio sem documentação e ficamos preocupados. Muitas empresas de engenharia ofereciam laudos e planos de manutenção. Foi quando encontramos a Ponsi Consultoria que nos orientou evitando mais prejuízos.” - Síndico Derick, Max Home & Mall

Nos relatos, os síndicos moradores do Condomínio Max Hoje & Mall, Derick e Renato, nos contam como estão resolvendo os problemas relacionados à engenharia.

Assista aos depoimentos dos síndicos e perceba a importância da assessoria de engenharia no seu condomínio:



Tudo começou com a decisão de contratar uma assessoria técnica de engenharia para organizar a documentação e por em ordem as manutenções. Em seguida foi colocado em prática a Gestão de Reformas seguindo as recomendações da NBR 16280 que determina as responsabilidades do síndico em organizar as obras inclusive nas unidades autônomas.

Notem que, no depoimento do síndico Renato, ele afirma que foi contra a adoção de assessoria especializada. Mas graças à competência da Ponsi Consultoria, que iniciou os trabalhos de assessoria e fiscalização no mandato anterior, ele mudou de ideia e manteve o contrato de prestação de serviços.

“Entendi a importância de preservar o trabalho que está sendo bem feito. Mesmo que alguns condôminos e conselheiros não concordem, o síndico deve ter uma postura mais firme, deve mostrar que a assessoria têm dado resultados positivos e minimizado os prejuízos com obras e reformas.” - Síndico Renato, Max Home & Mall

Ao final do vídeo, veja as fotos da reforma em apartamento conduzida irresponsavelmente pelo síndico e pelo profissional de arquitetura que propôs a obra. Essa obra aconteceu na unidade da filha do síndico Renato, em outro condomínio.



» Leia mais: Síndica de Condomínio do Lago Norte fala da importância da assessoria de engenharia para o condomínio

Atualização da NBR 13752 - Perícias de Engenharia na Construção Civil

segunda-feira, 2 de outubro de 2017

A Comissão de Estudo de Perícias de Engenharia na Construção Civil (ABNT/CB-002) reuniu-se no dia 20 de julho de 2017, no auditório da sede do IBAPE SP, para reativar a ABNT/CE-002:134.003. O grupo irá discutir e revisar o texto-base do projeto de revisão da norma ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil.

Comissão de Estudo de Perícias de Engenharia na Construção Civil (ABNT/CB-002)

O IBAPE Nacional já havia protocolado em março deste ano a proposta de reativação da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752. A partir de hoje e durante os próximos meses, a Comissão de Estudos vai se dedicar à discussão e estabelecimento, por consenso, regras, diretrizes ou características para atualização da referida NBR.

Para isso, reuniões mensais serão realizadas na sede do IBAPE. Participam da comissão de estudo especialistas em perícia e laudos periciais na área de engenharia. O Distrito Federal está representado pelo Dr. Mário Galvão Jr. - Engenheiro Civil, que recebeu o convite da ABNT para integrar a comissão. Ele diz que “a revisão da norma vem em boa hora já que o número de processos judiciais envolvendo falhas construtivas e de manutenção nas edificações vêm crescendo nos últimos anos nos tribunais de justiça de todo o Brasil” - afirma.

No escopo da revisão está prevista a normalização no campo de perícias de engenharia na construção civil, no que concerne a terminologia, requisitos, procedimentos e diretrizes. Alguns dos tópicos debatidos na reunião foram:

Atividades técnicas e administrativas;
Exposição e motivos da convocação da CE;
Exposição do coordenador da CE;
Indicação do secretário da CE;
Planejamento dos trabalhos.

“Mesmo não sendo uma norma extensa, com apenas 8 páginas, ela requer muita atenção. Por isso, em dois anos aproximadamente teremos essa nova norma publicada”, prevê Mário Galvão, Diretor Técnico da Ponsi Consultoria em Obras Inteligentes e membro da ABNT/CB-002.

Compor uma Norma de referencia exige dos profissionais, técnicos, engenheiros e arquitetos, grande responsabilidade e compreensão técnica e social, atendendo as adversidades de nosso país.

Portanto, a comissão terá pela frente importante tarefa de atualizar norma com mais de 20 anos. As dificuldades estão concentradas principalmente em elencar as melhores ferramentas disponíveis atualmente no campo da perícia em engenharia. Para se ter uma ideia, a primeira versão da NBR 13752 levou aproximadamente 3 anos para ficar pronta.

A norma atual foi aprovada em 1996. Nesse período de vigência, muitas modificações sociais ocorreram, exigindo dos técnicos e peritos uma visão mais ampla e atualizações com relação ao Código Civil/2002 e a Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575: 2013 e ABNT NBR 12.280:2015.

De lá para cá, algumas legislações novas surgiram e outras foram atualizadas, além do aparecimento de novos recursos tecnológicos, materiais e ferramentas. Por exemplo, podemos citar o surgimento da internet e todas as facilidades advindas dela, atualização do Código do Processo Civil, adoção de Câmaras de Arbitragem e Conciliação entre outras.

Com essa atualização, advogados e juízes poderão conduzir os processos com melhor clareza e maior celeridade. Os procedimentos de produção e análise de relatórios e laudos técnicos terão um documento de orientação embasado em técnicas de diagnóstico mais próximos da realidade do mercado. E isso é crucial para que a sentença não deixe dúvidas a nenhuma das partes. O que é bom, principalmente, para resguardar síndicos quanto às responsabilidades de apresentar pareceres técnicos de manutenção periódica predial.

Todo o processo de atualização da norma segue um fluxo (ver figura abaixo) no qual é observada uma demanda e encaminhada para o Programa de Normalização. Em seguida elabora-se o projeto, esse projeto vai para consulta pública e depois do resultado pode ser aprovada ou retorna à fase de projeto. Sendo assim, poderá levar até mais de dois anos essa atualização.

A Comissão de Estudo segue algumas regras para não fugir do escopo. Também tem um papel bem definido de acordo com as demandas apresentadas. E tudo isso será coordenado pelo Eng. Frederico Correia Lima - Presidente do IBAPE Nacional. Já a Superintendência do CB-002 fica a cargo do Eng. Salvador Benevides.

Entre os participantes estão o Eng. Arival Cidade – Presidente do Conselho, Eng. Octavio Galvão Neto – Membro do Conselho e Coordenador da Norma de Pericias do IBAPE SP e a Chefe da Secretaria Executiva ABNT/CB 002, Rose Lima.

Para maiores informações, entre em contato com a Chefia da Secretaria Técnica-Executiva do Comitê Brasileiro da Construção Civil pelos fones (11) 3334-5620 ou (11) 99205-4922. Ou e-mail cb002@sindusconsp.com.br

Da redação por Emerson Tormann.

O mercado condominial e a peleja do síndico profissional


Desde o dia em que as pessoas passaram a se organizar em grupos e viver em sociedade, há a necessidade de ter um líder, uma voz que fale por todos. Além disso, surgiu um novo estilo de vida no qual o "condomínio" passou a ser o centro da questão. Logo, o condomínio edilício é fator preponderante no desenvolvimento urbano.

Não se pretende aqui adentrar em detalhes históricos de como as cidades se organizaram. Nem mesmo a origem dos condomínios, da posse de terras ou do direito à propriedade. Vamos direto ao modelo atual de negócios imobiliários em que a indústria da construção civil entrega aos cidadãos empreendimentos conhecidos como condomínios. Principalmente os edifícios ou prédios comumente denominados condomínios verticais.

O condomínio nasce no momento em que a construtora registra o CNPJ, emite o documento de recebimento da obra e nomeia o primeiro síndico. A partir daí começam as preocupações do representante legal do condomínio. É a esse evento que devemos prestar muita atenção. Se é a construtora quem indica seus pares, se é ela quem apresenta os documentos e regras de funcionamento do condomínio, o que podemos esperar dessas relações que caracterizam os condomínios?

Bem, de fato é extremamente complexo e delicado, do ponto de vista ético, para o primeiro síndico, administrar o condomínio em nome da construtora e em nome dos proprietários. Ou seja, defender os interesses da coletividade e, ao mesmo tempo, os interesses da construtora. Isso é altamente perigoso. Pois é aí que começam os problemas e a queda de braço entre proprietários (clientes) e a construtora (vendedor). Nasce, em meio a essa relação de consumo, a figura distorcida do síndico.

Vejam o imbróglio em que se encontra o gestor condominial. Observem a confusão que isso pode gerar quando a gangorra pende mais para um lado do que para o outro. Aí se inicia uma batalha. Esse é o verdadeiro problema a ser enfrentado. Essa é a tal peleja a que se refere o título desse artigo. E é nisso que devemos nos concentrar quando pretendemos lançar o perfil do Síndico Profissional no Mercado Condominial.

Esse novo administrador deveria buscar orientação ou assessoria contábil, jurídica, de engenharia, entre outras, de forma TOTALMENTE independente. Deveria revisar desde a convenção do condomínio, regulamento interno, manuais de propriedade, normas técnicas, até contratos e demais documentos entregues pela construtora. E entregá-los, todos esses documentos, aos profissionais independentes de cada área para análise e posterior adequação à realidade do condomínio. Só isso já eliminaria alguns vícios observados na maioria dos condomínios com menos de 5 anos.

O que se quer com isso é tornar o profissional de administração condominial, ou síndico, livre da influência ameaçadora da indústria da construção civil. Imune à possibilidade de ser seduzido pelo capital e corrompido pela construtora, tornando-se fiel protetor daquele que o colocou ali. O que se pretende é minimizar o efeito nocivo dá má administração condominial na qual o síndico não leva a sério a responsabilidade que tem de zelar e preservar a integridade da edificação. Faz tudo, em comum acordo com seu "sócio" construtor, para garantir que a conta das falhas ou inconformidades sejam pagas pelos moradores. Aqueles que ele deveria defender. Afinal o condomínio é um bem de todos...

A qualidade das construções é amplamente discutida em jornais, revistas, na internet, em programas de TV e rádio de modo geral. Infelizmente, na maioria das vezes, é a má qualidade que se observa. E foi por esse motivo que em 2013 publicou-se a Norma de Desempenho das Edificações - NBR 15575 da ABNT e posteriormente a NBR 16280. Justamente para garantir que a construtora entregue um imóvel de qualidade satisfatória ao mesmo tempo em que obriga o síndico a ter mais cuidado com a edificação.

Mesmo assim. o que se tem visto são prédios repletos de defeitos. Mal acabados e cheios de vícios construtivos. Em outras palavras, é a essência do capitalismo exacerbada para se obter o maior lucro possível. Mesmo que para isso se tenha que quebrar algumas regras básicas de moral e ética. E nesse clima o mercado condominial avança insustentavelmente. Deixando sobre os ombros do síndico a terrível responsabilidade de tomar conta do patrimônio alheio e sob a tutela de quem manda no negócio: a própria construtora.

É o retrato de um ambiente pérfido no qual estão mancomunados construtores, engenheiros, advogados, imobiliárias, corretores de imóveis e, por fim, síndicos e administradores que defendem-se mutuamente. Uma cultura arraigada a dezenas de anos e que se assemelha muito ao que era a máfia no século passado. O que torna o mercado imobiliário e a indústria da construção civil ainda mais insustentável...

E para se ter uma ideia de como são as relações entre síndicos e construtora, e vice-versa imagine a seguinte situação: um condomínio em que boa parte dos imóveis ainda são de propriedade da construtora e o síndico é seu aliado. Quem decide o quê nas assembleias condominiais? Quem aprova obras e taxas extras numa situação como essa? De quem será a conta já que via de regra a construtora tem sempre a maioria dos votos? Quem decidirá sobre o que é falha construtiva e defeito de manutenção? Se são os próprios engenheiros da construtora que orientam o síndico, é evidente que não assumirão responsabilidade alguma sobre os defeitos da edificação.

Ora amigos, é fácil entender porquê é tão difícil encontrar nos condomínios técnicos e engenheiros que defendem o síndico é o próprio condomínio. As construtoras oferecem todo o suporte de que o síndico precisa para "administrar" e organizar a documentação das manutenções preventivas e corretivas. E quando esse síndico é pressionado a contratar equipes de profissionais independentes por alguns moradores, que percebem o enrosco, é que vem à tona a serviço de quem está o síndico...

O resultado disso é o desperdício de milhões de reais com obras de engenharia para corrigir defeitos deixados pelos construtores, com processos judiciais que se estendem por anos e com tratamentos médicos e psicológicos para as pessoas que adoecem em função de tantos defeitos na edificação. Isso se porventura não vierem ao óbito em decorrência de acidentes causados por explosões e desabamentos. E isso gera ainda mais desgaste humano e desperdício tendo que recorrer às seguradoras para repor parte do que foi destruído já que as vidas não serão recuperadas e tampouco tem preço...

Portanto, é de suma importância que se regulamente a Profissão de Síndico. Que se apresente um código de ética no qual o síndico jamais poderá ser indicado pela construtora. Um mercado em que o processo de criação do condomínio passe a ser regrado independentemente. Um mercado em que o Síndico Profissional é contratado através de sorteio ou concurso público. Evitando-se conflitos de interesse e falta total de princípios básicos de boa conduta. Evitando-se que seja o síndico o único culpado pelos desmandos das construtoras. Evitando-se que esse cidadão responda sozinho civil e criminalmente enquanto a construtora sai ilesa e continue seu ciclo vicioso...

As Vantagens de Cooperar e Colaborar

Quando se trabalha ou aprende em situações complexas e dinâmicas, colaborando e cooperando, o conhecimento em grupos e equipes é, frequentemente, mais eficaz que no funcionamento como Indivíduos isolados. Criam-se sinergias positivas e, assim, muitas tarefas podem ser feitas de maneira mais rápida e mais agradável trabalhando deste modo.

Por acaso... "é melhor estar acompanhado que estar só"? Sim, porém melhor quando se está em um bom entorno [Ambiente]" e melhor se este último cresce quando o [Virtual] é favorável." As vantagens-chave do compartilhamento, em suas formas que aqui foram detalhadas (colaboração e cooperação) são:

- Alcança-se maior êxito nos objetivos (seja de trabalho ou de estudo) por compartilhar tarefas e reunir o conhecimento.
- Consegue-se mais “diversão": menos tensão e mais prazer quando se trabalha com eficácia com outras pessoas.

Os condomínios com menor índice de inadimplência, poucos conflitos entre os moradores, nos quais as pessoas interagem respeitosamente estão geralmente imersos nesses conceitos. Comunidades colaborativas em que os indivíduos cooperam entre si são mais prósperas e saudáveis.

A Figura abaixo pretende resumir algumas tarefas próprias da cooperação, da colaboração e comuns a ambas.

Correção de Patologias da Edificação e Plano de Manutenção. Qual implementar primeiro?

Com a expansão do mercado imobiliário nos últimos anos, e com o envelhecimento das construções mais antigas, o plano de manutenção preventiva está cada dia mais presente na rotina dos condomínios.

De fato, muitos prédios sofrem com a falta de zelo e, em algumas situações, com a negligência dos moradores, representados pela figura do síndico. Isso causa depreciação, desvalorização do imóvel e até danos para a estrutura e instalações. O resultado desse descuido coloca em risco os moradores, possibilitando acidentes pela falta de segurança da própria edificação.

Sabe-se que a melhor forma de garantir o desempenho e funcionalidade das instalações de uma edificação é através da correta implementação de um plano de manutenção preventiva, ou seja, atuar antes do problema ocorrer. Contudo, uma dúvida recorrente dos gestores de condomínios e síndicos quando buscam implementar um plano de manutenção em uma edificação é saber quais são os requisitos para que o mesmo tenha sucesso.

A questão é, a implementação deste plano de manutenção deve ocorrer antes ou depois da correção das patologias identificadas previamente por um diagnóstico da edificação? Para que melhor possamos responder a esta pergunta vamos traçar um paralelo na área da saúde: um paciente com excesso de peso e que apresente, como conseqüência, diversas patologias (pressão alta, taxas de glicose descontrolada, etc.), precisa primeiro ser submetido a um tratamento médico para reduzir o sobrepeso e atingir as suas taxas dentro do limite da normalidade. Após vencida esta etapa, pode prosseguir na manutenção do que conquistou e assim assegurar uma vida saudável.

Assim como na medicina, a engenharia entende que o termo manutenção possui como significado principal o ato de manter ou conservar algo que esteja funcionando corretamente. Desta forma a sua implementação depende necessariamente de ação para correção das patologias que a edificação apresenta em sua estrutura e instalações para posteriormente ser adotado o plano de manutenção.

Nos dias atuais, a manutenção deu lugar à Engenharia de Manutenção e Gestão de Ativos, que reconhece a necessidade de seguir a risca os manuais de funcionamento e utilização dos equipamentos e sistemas da edificação. Com o conhecimento de tudo que compõe uma edificação e a correção antecipada de suas falhas, podemos, aí sim, elaborar o tal plano de manutenção.

Caso este processo seja invertido, ou seja, implemente-se o plano de manutenção em uma edificação com diversas patologias antes das correções, o mesmo não será efetivo. O resultando é um tremendo prejuízo financeiro e operacional, já que não se pode manter em perfeito funcionamento o que está danificado, transformando a atividade de manutenção em meras obras corretivas. O que causa enormes prejuízos financeiros para o condomínio e seus proprietários, pois não há planejamento para a sua realização.

Podemos exemplificar a situação em um condomínio que apresenta diversas patologias tais como o revestimento cerâmico de fachada descolando, quadros elétricos sobrecarregados e aquecidos, sistema de sprinklers sem funcionar em função de bombas danificadas, piscinas com vazamentos, entre outros. Ao se implementar um plano de manutenção neste tipo de edificação, haverá desperdício de recursos técnico e operacional para o condomínio além do financeiro já mencionado.

Perde-se com isso a oportunidade de realizar a correção das patologias através da contratação de empresas especializadas em engenharia diagnóstica, com planejamento e orçamentos prévios, para realizar diretamente os serviços de manutenção que não possuem esta finalidade.

Como vimos, a implementação de um plano de manutenção em uma edificação só deve ser realizada após a correção das patologias da sua estrutura e instalações, de modo a garantir um processo eficiente e econômico para o condomínio.

Informativo de acessibilidade para síndicos


Conhecemos uma cidade por suas calçadas. Elas devem ser adequadas a todas as pessoas, e oferecer mobilidade para quem tem difi culdades de locomoção – cerca de vinte por cento dos moradores de Brasília. Precisam ser niveladas, largas, com rebaixamentos para cadeiras de rodas e carros de bebê. Arborizadas, iluminadas, com sinalização. Precisam ser seguras para crianças, adultos, pessoas com uma bengala, pessoas fazendo caminhadas, e todos os que transitam na cidade.

As leis brasileiras entregam a responsabilidade sobre as calçadas aos proprietários dos imóveis fronteiros. E fazem minuciosas determinações técnicas para garantir a acessibilidade, seja nas calçadas já construídas como naquelas a construir. Entre outros requisitos, as normas técnicas estabelecem as dimensões mínimas, as inclinações, os rebaixamentos, as faixas de travessia, a sinalização em Braille, a implantação de piso tátil, assim como as exigências no caso de obras que ocupem o espaço dos pedestres.

Criada em 1983, a norma 9050 da ABNT propõe uma reorganização de seus capítulos. Com mais de 160 páginas, apresenta as diversas condições de mobilidade e de percepção do ambiente, ressaltando critérios de sinalização em espaços públicos, parâmetros de ergonomia para mobiliário e equipamentos urbanos, intervenções em bens tombados, entre outras questões. A norma cria um conceito de desenho universal, a fi m de assegurar a acessibilidade para todos.

Já a norma da ABNT, NBR 16537, de 2016, estabelece diretrizes para a acessibilidade nas calçadas e para a execução de um projeto e a instalação de um piso com sinalização tátil para que alguém com defi ciência de mobilidade possa se guiar. Essas normas determinam detalhadamente o que cada proprietário deve assegurar ao pedestre, como construir e manter suas calçadas, sejam calçadas ou passeios numa via pública, sejam calçadas em propriedades particulares, como as de um condomínio.

Após a publicação dessas revisões normativas, a Agefis, Agência de Fiscalização do Distrito Federal, promoveu uma série de debates e palestras sobre a acessibilidade em construções, com o objetivo de capacitar engenheiros e arquitetos para a elaboração de projetos que devem respeitar normas cada vez mais complexas e detalhadas. A partir de então, a Agefi s passou a multar os condomínios e proprietários de imóveis cujos passeios não estejam adaptados às exigências técnicas, estabelecidas nas normas.

Para evitar problemas de inadequação de suas calçadas, prejuízos fi nanceiros ou procedimentos na Justiça, proprietários e administradores de condomínios têm recorrido a engenheiros com conhecimento acerca da legislação, do projeto e da instalação, para a construção ou para a adequação de suas calçadas. A melhor solução para um problema é evitar que ele aconteça.

Leia o informativo de acessibilidade completo clicando aqui.

De quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio?


Apesar da NBR 16280 já estar valendo a mais de dois anos, muitos síndicos e condôminos ainda tem duvidas e em alguns condomínios a norma ainda não foi implementada.

Neste post você saberá o que é a NBR 16280, do que trata a ultima atualização, de quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio, quais os tipos de reformas que precisam de ART ou RRT e como implementar a norma no seu condomínio.

O que é NBR 16280?

NBR 16280 é uma norma elaborada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil e publicada em abril de 2014 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que visa cuidar das reformas nas edificações.

A NBR 16.280 define que para fazer uma reforma, mesmo dentro da sua unidade condominial, o morador ou proprietário deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinados por um engenheiro (ART) ou arquiteto (RRT) que deverá acompanhar a obra.

De quem é a responsabilidade pela obra na Unidade Condominial?

Quando foi publicada, em abril de 2014, a NBR 16280 responsabilizava o síndico por autorizar a obra ao aprovar a documentação apresentada pelo condômino da unidade, assumindo que esta estava de acordo com o projeto e com os critérios da NBR 16280.

Logo, cabia ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo não sendo um especialista. Com isso muitos síndicos, afim de se resguardar, acabavam contratando um engenheiro ou arquiteto para verificar a documentação das reformas, isso gerou muita polêmica e acarretou na atualização da norma, publicada em agosto de 2015.

Atualização da NBR 16280 – O que mudou?

Com a atualização, NBR 16280:2015, a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, não é mais do síndico, e sim do morador ou proprietário da unidade em reforma.

É responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos na NBR 16280.

Antes de iniciar a obra, porém, o interessado em realizar a reforma DEVERÁ encaminhar toda a documentação ao síndico a fim de avaliar se esta respeita os requisitos de segurança, funcionalidade e estabilidade da edificação.

As atualizações deram maior poder de fiscalização ao síndico como demonstra o item 5.2.4 em que diz que “Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funcionários.”

Responsabilidade do Síndico

O síndico continua sendo responsável por cobrar a documentação necessária ao projeto e execução da reforma, encaminhar essa documentação ao profissional que fará a verificação de toda a documentação que foi entregue e fiscalizar após a aprovação do início da obra. A nova NBR16280 diz que o síndico DEVE contratar uma empresa ou profissional habilitado para auferir a documentação. Deve, também, fiscalizar a obra para que seja executado somente o que foi aprovado no plano de reforma e guardar os documentos após a conclusão.

Como fiscalizar?

O síndico deve exigir que a ART ou RRT seja detalhada, isso ajuda a identificar se existem alterações sendo feitas que não estavam previstas.

Caso o síndico identifique que estão sendo executadas mudanças não previstas, ele deve solicitar a paralisação da reforma para que sejam feitos os ajustes na documentação e uma nova análise para aprovar a obra.

Como parar uma obra irregular?

O síndico pode enviar uma notificação ao morador solicitando a paralisação da obra irregular, caso não seja possível fazer isso amigavelmente, é possível pedir o embargo da mesma pela prefeitura e ainda entrar com uma ação na justiça com pedido de paralisação da obra. Outra alternativa simples é não permitir que os materiais ou funcionários da unidade em reforma entrem no condomínio.

Quais tipos de alterações precisam de ART ou RRT?

ART ou RRT
Imagem: SindicoNet

Como implementar a NBR 16280 no Condomínio?

O primeiro passo, se o seu condomínio ainda não conhece a norma, é divulga-la a todos, envie um comunicado geral informando sobre as novas regras para reformas segundo a NBR 16280.

Veja abaixo um passo a passo de como deve ser o processo de uma reforma em um condomínio que não tem um sistema online de gestão e comunicação:

1 – Morador envia comunicado ao síndico sobre a intenção de executar uma reforma ou manutenção em sua unidade.

2 – Sindico avalia e solicita o plano de reforma e ART caso a obra envolva alteração estrutural ou intervenção com instrumentos de impacto, e demais documentos conforme a NBR 16280 determina.

3 – Morador entrega a documentação completa para analise por parte do síndico.

4 – Síndico deve contratar especialista ou empresa que faça a análise da documentação e aprovação ou não a obra emitindo um ART de Parecer Técnico. O valor cobrado pelo parecer é de responsabilidade do interessado na reforma, ou seja, o proprietário ou morador que solicitou a obra.

5 – Síndico envia carta ao condômino formalizando a aprovação ou reprovação da obra.

6 – Se a obra for aprovada o morador deve enviar ao síndico uma lista com os funcionários da obra autorizados a entrar no condomínio durante a execução da reforma.

7 – Síndico emite comunicado geral aos moradores das demais unidades informando sobre a obra que será realizada na determinada unidade.

8 – Síndico fiscaliza a execução da obra, ou delega a um especialista que o faça. Se identificar alterações que não estavam previstas, envia notificação de paralisação da obra ao condômino que deve voltar ao passo 3.

9 – Após o termino da reforma o condômino envia carta ao síndico formalizando o encerramento da obra e anexa a nova planta (caso tenha havido alteração) além dos demais documentos comprovando que a obra foi executada conforme o que foi aprovado previamente.

10 – Síndico junta e arquiva toda a documentação da obra.

Síndicos de edifícios têm consciência de seus deveres e direitos


Hoje em dia, diante de tantas ofertas de cursos de gestão condominial, os síndicos já sabem da importância da INSPEÇÃO PREDIAL e da correta MANUTENÇÃO que o edifício precisa ter

Segundo o Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, seção II, artigo 1.348, o síndico é responsabilizado civil e criminalmente, em conjunto com o proprietário da unidade condominial, por qualquer sinistro que venha a ocorrer em edificações residenciais, comerciais ou de serviços.

Conhecendo a Legislação e sabendo da necessidade das inspeções prediais e da manutenção predial, o síndico se desdobra para realizar essas obrigações, evitando uma grande desvalorização do edifício e o risco de acidentes aos moradores. Mas, COMO FAZER CORRETAMENTE a inspeção e a manutenção de um edifício ou condomínio?

São essas inspeções periódicas que apontam as anomalias construtivas e os vícios redibitórios e ocultos. É preciso que o síndico tenha acesso ao Manual do Proprietário, entregue pela Construtora junto com as chaves do imóvel. Esse documento é o ponto de partida para manter os diversos equipamentos da edificação funcionando com o maior desempenho possível e sem perder a garantia. Além do referido manual, algumas partes e peças que compões a estrutura do prédio são caracterizadas por seus respectivos fabricantes que indicam a durabilidade e as regras de uso.

Assim, tanto proprietários dos imóveis quanto o síndico precisam saber que a garantia da edificação vai além dos cinco anos. Menciono o caso da reparação de uma piscina num condomínio residencial na qual o síndico iria executar o serviço, acreditando que uma anomalia construtiva estava fora da garantia. No entanto, constatou-se, após avaliação técnica, que os defeitos apresentados eram oriundos de falha anterior ao término da responsabilidade da construtora. Com isso o síndico pode cobrar o reparo do construtor diminuindo os prejuízos ao condomínio.

Os síndicos também buscam as melhores administradoras de condomínios, que venham a zelar pela administração, passando-lhe todas as informações e, ao mesmo tempo, esclarecendo problemas que ocorrem não por falta de manutenção, mas por falha de projeto e de construção. Mas, COMO TER SEGURANÇA de que a administradora vai, realmente, cumprir seu papel?

Na nova Norma Técnica, relativa a reformas nos apartamentos e áreas comuns, é clara a responsabilidade não só do proprietário do imóvel, mas também, do síndico, a quem cabe contratar um engenheiro para analisar que tipo de reforma será feita. Mesmo tendo o proprietário contratado um profissional responsável técnico da obra, cabe ao síndico fiscalizar, assessorado por engenheiro de sua confiança e independente ao projeto.

Hoje, os síndicos conhecem a importância da SUSTENTABILIDADE que pode ser implantada nos edifícios residenciais ou comerciais, trazendo ganho para o meio ambiente, para a sociedade, para os moradores, e também a redução de gastos com água e energia, entre outros. Mas, COMO IMPLANTAR um programa sustentável com economia e rentabilidade?

Através CONSULTORIA TÉCNICA, que visa criar a melhor estratégia para cada edifício, através de um PARECER TÉCNICO. A criação de um ROTEIRO DE INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO PREDIAL, capaz de detectar as ANOMALIAS FUNCIONAIS E CONSTRUTIVAS nos edifícios e as FALHAS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO INADEQUADA. O conjunto dessas ações minimizam o desperdício e elevam a eficiência funcional de cada área específica tornando o prédio SUSTENTÁVEL.

A importância da manutenção preventiva em edificações


A manutenção está ligada diretamente à inspeção predial, que busca classificar as anomalias e falhas constatadas na edificação com uma visão sistêmica, apontando o grau de risco observado para cada uma delas e as recomendações para a sua correção. Ocorre que as anomalias e falhas são conceitos distintos conforme a sua origem:

a) As anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execução ou especificação de materiais e portanto vinculadas a construção da edificação e consideradas vício construtivo;

b) As falhas são não conformidades decorrentes da falta de manutenção e portanto possuem origem em atividades de manutenção, uso e operação inadequada consideradas vício de manutenção.

A implementação de um programa de manutenção preventiva possibilita detectar e corrigir as falhas apontadas nas inspeções prediais não comprometendo a garantia da construtora.

Apesar da manutenção predial ainda não estar disseminada como prática no mercado, avanços importantes para a sua regularização e melhoria no Brasil foram dados nos últimos anos, podendo-se destacar:

1) ATUALIZAÇÃO DA NBR 5674 EM 2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Trata-se da primeira norma brasileira a discutir o tema em 1977, proporcionando uma melhoria significativa na abordagem do assunto, esclarecendo a metodologia de implementação e gestão do programa de manutenção. Importante destacar que mesmo as edificações mais antigas, anteriores à NBR 5674:2012, devem se adequar ou criar programas de manutenção visando a preservação das características originais da edif cação.

2) ATUALIZAÇÃO DA NBR 14037 EM 2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edifícios a qual aponta as diretrizes para a elaboração do Manual de Uso e Operação das Edificações, documento este entregue pelas construtoras e de grande importância. É através destes manuais que ficam explicitas as condições de uso do imóvel. Desta forma a construtora pode garantir que não será responsável por vícios ou defeitos decorrentes do mau uso ou da não realização da manutenção correta ou prevista no Manual de Uso e Operação da edificação.

Desta forma, a manutenção predial é tida como uma solução eficaz contra fatores de depreciação que afetam uma edificação e deverá fazer parte de uma gestão predial eficiente, garantindo uma maior vida útil e melhor desempenho, devendo fazer parte das obrigações da gerência dos condomínios.

Depoimento: a importância da assessoria de engenharia para o condomínio

Por Cirelle Souza*
Facebook/Divulgação
Eu, Cirelle Souza, síndica moradora do Condomínio Domus Nobile, localizado no Lago Norte/ DF quero compartilhar com os senhores e com as senhoras a importância de se ter assessoria jurídica e de engenharia para uma gestão condominial segura.

No condomínio tivemos diversos problemas relacionados à crianças brincando em locais de passagem de veículos.  Para melhor resolver a situação, levando em consideração o desrespeito dos responsáveis quanto as normas e leis nacionais vigentes sobre segurança, contratamos Escritório de Assessoria Jurídica, para apresentar parecer e expor em AGE que as ações tomadas por mim não se tratavam de perseguição com as famílias que possuem filhos, mas sim demonstrar e fundamentar que o síndico deve sempre agir de forma preventiva em prol da segurança da coletividade, principalmente, em relação às crianças.

Considerando que o condomínio é um empreendimento de com mais de 10 anos (2004) e a cultura antes da minha gestão sempre foi no sentido de executar manutenções corretivas e não preventivas, as despesas eram altíssimas. Com isso, fiquei um ano trabalhando para mudar essa cultura e cada vez mais problemas apareciam por falta de obras de revitalização e, ainda, a dificuldade de implantar o procedimento para obras/reformas em unidades autônomas em conformidade com a NBR 16280/15.

Confesso que não dormia tranquila de tanta preocupação com a situação. Em 2016, após assistir uma palestra do engenheiro Dr. Mário Galvão com metodologia expositiva de apresentação de cases em que a síndica Estefânia do Residencial Eva Camilo, localizado em Águas Claras/ DF, externou dispor de laudos inconclusivos que atrapalhavam na solução dos problemas e a subsíndica Alessandra dos Residenciais Rio de janeiro e Belo Horizonte, ambos localizados em Águas Claras/ DF, que comentou sobre a importância da fiscalização por engenheiro nas obras condominiais, me vi na mesma situação e imediatamente solicitei a visita do Dr. Mário no condomínio.

Ao expor o caso contratamos seus serviços e apesar da resistência dos moradores consegui comprovar que o condomínio seria beneficiado e que a presença de um profissional especializado é de extrema importância para maior segurança de todos. A consultoria do Dr Mário ao diagnosticar efetivamente o que deve ser executado hoje me proporcionou economia de R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais) na contratação da empresa que fará as obras sob sua fiscalização e, mais, aprendi a importância de ser cobrado da empresa construtora a matrícula CEI, onde será recolhido os encargos dos funcionários que trabalharão na obra diminuindo o risco do condomínio ser solidário em uma possível demanda trabalhista.

Apesar do texto extenso divido com os senhores que hoje consigo dormir tranquila por ter um advogado para consultoria jurídica por não misturar minha atribuição de síndica moradora com a minha profissão de advogada e, também, um engenheiro que, além de fiscalizar as obras do condomínio, presta consultoria e assume a responsabilidade técnica fazendo-se cumprir a NBR 16280/15.

Por fim, recomendo sua participação no ciclo de debates para que possamos trocar ainda mais experiências e conhecimento.


*Cirelle Monaco de Souza
Advogada com experiência teórica e prática na assessoria de pessoal, jurídico e legislativo adquiridos na Embratel, Procuradoria do INSS, Fórum Trabalhista, Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, ambos em Campo Grande/ MS e na Câmara dos Deputados em Brasília/ DF.
/

Contato

Brasília Empresarial Varig
SCN Q04, Blc B, Nº 100, S 1201
Asa Norte, Brasília / DF
CEP 70714-900

+55 61 3533-6538 | 99802-0793

contato @ ponsiconsultoria.com.br

Parceiros

Formulário de contato

Nome

E-mail

Mensagem

© Ponsi Engenharia