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A importância da Consultoria e do Assistente Técnico e um Advogado especialista em Direito Imobiliário/ Condominial.

domingo, 16 de dezembro de 2018


                 Os síndicos são os  responsáveis pela contratação e elaboração de ferramentas diagnósticas para edificações na maioria das vezes desconhecem sobre o tema e  os requisitos necessários na contratação de um especialista em ENGENHARIA DIAGNÓSTICA para realizar  Vistorias e elaboração de laudo prévio para antecipação de prova pericial , formulação de quesitos, diligências periciais e elaboração do Parecer Técnico em contestações de Laudos Periciais, onde  Assistente Técnico é o profissional legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia ou de Arquitetura e Urbanismo, indicado e contratado pela parte para orientá-la, assistir aos trabalhos periciais em todas as suas fases da perícia e, quando necessário, emitir seu parecer técnico.
                 Atualmente, pelas regras estabelecidas pelo novo CPC, os assistentes técnicos da parte autora e da parte ré são também denominados Perito Assistente Técnico do Autor e Perito Assistente Técnico do Réu. Dessa forma, os peritos assistentes do Juiz, do Autor e do Réu, em condições de igualdade no processo, estabelecem a "paridade de armas" entre as partes e a justiça, podendo analisar em profundidade a matéria objeto da perícia e formar a convicção do julgador, o qual fica obrigado a considerar os pareceres técnicos dos assistentes das partes iguais ao laudo pericial do seu assistente. A diferença entre o perito e o assistente técnico é que, ao contrário do perito da justiça - e do próprio juiz - o assistente técnico não pode ser impedido por suspeição, onde são requisitos o profissional conhecer   ferramentas diagnóstica.
               
FERRAMENTAS DIAGNÓSTICAS

                 Muito se discute sobre as sutis diferenças entre as espécies de perícias ou ferramentas diagnósticas, que confundem até mesmo os próprios peritos. Para a engenharia diagnóstica, as “espécies de perícias” são consideradas como os procedimentos técnicos investigativos, que são classificados pela sua progressividade. São consideradas aqui como ferramentas diagnósticas e, por sua vez, representadas pelas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias. É possível ilustrar pela figura abaixo como a engenharia diagnóstica estabelece essa classificação, do patamar mais básico, vistoria, ao patamar mais alto de complexidade: a consultoria:

Hierarquia das Ferramentas Diagnósticas
Fonte: Gomide, 2015

               A Inspeção Predial e Perícia é o ramo investigativo, onde em 1999 no 10 Congresso realizado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias, expandiu da esfera judicial para contratos particulares, oferecendo em particular para os síndicos, sociedade e construtoras a possibilidade:

- Identificar anomalias e alerta para os síndicos tomarem as devidas providências;
- Determinar prioridades em função do GRAU DE RISCO;
- Estabelece as condições de vizinhança das edificações;
- Antecipa provas em ações judiciais;
- Otimiza Custos na Manutenção;
- Valorização do patrimônio.

               A antecipação da prova pericial (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), por meio de laudo de vistoria, laudo de inspeção predial, parecer técnico, dentre outros, é medida preventiva a ser considerada sempre que houver a presunção de ação judicial.

               Da mesma forma que Perito Judicial é a pessoa de confiança do Juiz, O síndico deve verificar antes de contratar se o profissional possui determinadas aptidões a mais do que outro profissional, ou seja, tem técnica ou conhecimento, que o torna um “expert “no assunto, onde uma das funções do Assistente Técnico é contestar o Laudo Pericial através de um Parecer Técnico, caso não concorde com o Laudo Pericial.

A importância do perito assistente técnico nas perícias judiciais

               As perícias judiciais, segundo sua admissibilidade prevista em lei, são requeridas quando o julgador carece de conhecimentos amplos ao ponto de poder examinar cientificamente e/ou especificamente todos os aspectos possíveis que se apresentam nas ações judiciais. Por exemplo: matérias que envolve   vícios de construção, dentre outras. Portanto, são muitos os casos em que o magistrado, com a finalidade de formar sua convicção quanto à matéria, requisita os serviços técnicos de profissionais da engenharia ou outra especialidade, conforme o caso. Ao nomear nos autos o perito do juízo, no mesmo despacho o juiz abre prazo para as partes indicarem perito assistente técnico e apresentem quesitos, assegurando-se de que a matéria em causa seja amplamente apreciada nos seus aspectos técnicos.

               A prova pericial, que pode recair sobre pessoas ou coisas, faz-se necessária quando se tornar relevante a obtenção de informações relativas a fatos controversos que dependem de conhecimento técnico. É uma prova passiva e real, porque recai sobre coisas ou pessoas que, por si sós, não comunicariam ao juízo aquelas informações relevantes no julgamento do processo.

               Diz o Art. 472 do Código de Processo Civil: "O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes.".

               Isto significa dizer que se a inicial ou a contestação for instruída com um Laudo Prévio para antecipação da prova técnica (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), suficientemente elucidativo, pode reduzir tempo e custos evitando a nomeação de perito judicial dentro do processo. Se não, o procedimento será conforme o Art. 465 do Novo Código de Processo Civil.

               Neste contexto, torna-se relevante o trabalho do perito assistente técnico judicial, podendo as partes se beneficiarem da oportunidade de produzirem provas técnicas elaboradas por profissionais da Engenharia Legal habilitados a prestarem serviços técnicos periciais, antes da nomeação do perito judicial nos autos do processo. A tendência dos magistrados nos tribunais atualmente é no sentido de não se adstringir ao laudo pericial, na medida em que é necessário cumprir o que estabelece o Art 131 do CPC, onde se lê:
               Art. 131. O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar, na sentença, os motivos que Ihe formaram o convencimento.

               O Assistente Técnico não necessita ter conhecimentos profundos de direito, mas noções sobre o rito e a disciplina processual, entender a linguagem jurídica, além de uma sólida formação técnica de engenharia, são requisitos que o Síndico observar na escolha do profissional.

               Por fim e diante de tamanha complexidade em relação ao perfeito andamento desse tipo de processo judicial que envolve garantias em relação as obras em Condomínios, dentre outros, o Dr. Anderson Machado advogado e especialista na área Imobiliária e Condominial afirma que, é muito importante em primeiro lugar que o advogado tenha o conhecimento técnico de cada etapa, conforme muito bem colocado na matéria pelo Engenheiro Civil Mário Galvão, bem como saber identificar os pontos positivos nos laudos e pareceres técnicos, para assim instruir com mais qualidade o processo e assim obter êxito na demanda judicial. Outro ponto crucial para o êxito dessa lide são que as partes envolvidas no processo, dentre eles, síndico, advogado e engenheiro devem sempre dialogar e interagir, antes e durante o período que o processo tiver em trâmite no Judiciário, pois a experiência técnica do engenheiro, a qualidade processual do advogado e a expertise do síndico possam caminhar lado a lado, para a busca do sucesso nesse tipo de ação em todas as fases.

Fachada e suas funções na edificação

quarta-feira, 5 de dezembro de 2018


A fachada de uma edificação forma a primeira barreira contra os agentes externos agressivos, como insolação, chuva e outros. Para tanto, pode ser constituída por uma camada de revestimento composta por diversos materiais, como argamassa de reboco, cerâmica, pedra natural, porcelanato, metálicos, entre outros. A segurança, a estabilidade e o conforto dos usuários constituem elementos essenciais para projetos das vedações verticais externas, as quais devem apresentar padrões aceitáveis de comportamento frente às solicitações, quer sejam ambientais, biológicas, mecânicas, físicas ou químicas.

As vedações verticais são os principais subsistemas que condicionam o desempenho do edifício e ocupam posição estratégica entre os componentes dos edifícios. Mesmo sem função estrutural, as vedações podem atuar como contraventamento de estruturas reticuladas ou até sofrer as ações decorrentes das deformações das estruturas, requerendo-se sempre a análise conjunta do desempenho dos elementos que interagem. Elas possuem como principal função a compartimentação   da   edificação, proporcionando ao ambiente conforto higrotérmico, acústico, segurança de utilização frente às ações excepcionais como incêndios e desempenho (ABNT NBR 15575-4:2013).

Segundo Antunes (2010), tem-se verificado a incidência cada vez mais corrente de problemas com origens diversas sobre sistemas de revestimento de fachada. Nesse contexto destaca-se a omissão ou o não seguimento das especificações de projeto de revestimento de fachada; a ausência de elementos construtivos importantes; execução inadequada; e, por fim, a ausência de manutenção.

Em muitos casos, esses problemas comprometem as funções essenciais da fachada: valorização estética, estanqueidade, regularização e acabamento final. A desvalorização estética e consequente econômica da edificação, a falta de estanqueidade, devido o aparecimento de fissuras e infiltrações, bem como descolamento e desplacamento cerâmico são exemplos de problemas causados devido ao não cumprimento das funções da fachada pela conta da ocorrência de manifestações patológicas.

Portanto, o sistema de fachada requer bastante atenção dos síndicos dos condomínios ,  quanto à gestão de manutenção e reforma, quando o  condomínio decide realizar uma  revitalização de fachada, o síndico deve atentar na escolha do profissional para o desenvolvimento do projeto de revitalização da fachada, a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5.1.1), preconiza  que o profissional legalmente habilitado , onde deverá seguir a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5 )PRF- PROJETO DE REVESTIMENTO DE FACHADAS- Critérios,   para que não comprometa a saúde, segurança e conforto dos usuários e o valor patrimonial da edificação, quando o projetista deixa de observar requisitos básicos relativos ao funcionamento e qualidade global da obra, interações entre partes da construção e sistemas construtivos existentes, novas manifestações patológicas aparecerão, comprometendo o desempenho, funcionalidade e a Vida Útil da fachada.
Falhas nas fachadas são “ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido”.

A equilibrada interpretação das ocorrências ou falhas deve visar a mais justa conotação de responsabilidades das patologias manifestadas, se dá a enquadrando corretamente em que estágio ela foi embrionária e como a partir disso se desenvolveu. Logo devemos elencar as patologias em:
  • Congênitas: decorrentes de vícios de projetos ou fabricação dos componentes do sistema construtivo. 
  • Executivas: decorrentes de falhas no seu processo de execução ou confecção;
  • Ocasionais: causadas pela ação dos agentes agressivos não inibidos pela falta de manutenção ou serviços indevidos de terceiros.

ORIGEM DAS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS NOS REVESTIMENTOS CERÂMICOS

Através de estudos realizados as   patologias congênitas, representam a maioria das origens das manifestações patológicas registradas em edificações, onde a maior ocorrência das manifestações patológicas é por descolamento de cerâmica, em relação aos demais (falha de rejunte, fissuração, eflorescência, falha de vedação e outros).

A DIFERENÇA EM PROJETOS DE RETROFIT, REVITALIZAÇÃO E PROJETOS TÉCNICOS DE FACHADA

Parte da ação de  compatibilizar projetos arquitetônico e estrutural e fachadas, concebendo uma ou mais camadas associadas de forma dermatológico da edificação,  compreendendo que funciona como uma pele, a qual precisa proteger e  embelezar  e resistir aos esforços naturais, urbanos e até os sinistros que venha a sofrer, onde   responsável  pelo Projeto Técnico não deve confundir projeto arquitetônico de fachada com projeto técnico de fachada, onde a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017(ver 5 e 5.1) estabelece critérios para a elaboração do projeto de revestimento de fachadas, os dados de entrada do projeto de revestimento deve levar em consideração alguns fatores importantes(ver 5.1.1), conteúdo mínimo do projeto de revestimento ( ver 5.1.2), requisitos dentre outros que devem serem atendidos para ser mantido a integridade e aparência por toda a  a sua vida útil, onde são fatores determinantes para o projeto:
  1. tipo e porte da estrutura e alvenaria de vedação;
  2. características das argamassas- resistência a aderência, flexibilidade, espessura da camada e módulo de deformação e cisalhamento;
  3. característica dos revestimentos, quando cerâmicos – tamanho, cor, epu (expansão por umidade), potencial de passagem de água na forma de vapor), acabamento das bordas e do tardoz, juntas mínimas;
  4. climatologia da região – variação de temperatura, variação e umidade, vento;
  5. poluentes naturais ou químicos;
  6. parâmetros de conforto dos usuários da edificação.
Segundo a Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575:2013, retrofit é a remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando à valorização do Imóvel, mudança de uso, aumento da Vida Útil e eficiência operacional e energética. Portanto, a aplicação das técnicas do retrofit faz com que edificações possam ganhar fachadas renovadas, instalações com   comodidade    e conforto, tecnologia   e melhoria na relação custo/benefício de seus equipamentos, valorizando o imóvel e preservando suas características arquitetônicas.

O síndico deve, primeiramente, contratar o projeto arquitetura e técnico, seguindo de um Caderno de Encargos e Orçamento das intervenções que pretende fazer. O projeto básico, caderno de encargos e os termos de referência (definir as premissas de contratação), resultam em economia e são essenciais para a equalização das propostas de serviço. Vencida essa etapa, o condomínio estará apto a consultar o mercado sobre os preços e demais condições para execução efetiva.

O cuidado com as fachadas influencia na valorização do imóvel. As manutenções prediais por si já valorizam o imóvel e o torna mais atrativo para locação e venda, as fachadas os síndicos devem atentarem não só pelas Normas Técnicas e pelo Manual do Condomínio, a fachada de uma edificação é a primeira impressão visual de uma edificação, tornando o imóvel mais competitivo em relação aos novos empreendimentos imobiliários. A valorização vai depender do projeto, do material utilizado durante o serviço, da qualidade da execução da proposta e das manutenções periódicas.

Por outro lado, a falta das manutenções prediais, por muitas vezes, desvaloriza o condomínio em até 30%, onde qualquer condômino poderá buscar um ressarcimento, seja por via extrajudicial ou judicial, caso sinta-se lesado.

Manutenção Preventiva em SPDA e Sistemas Elétricos

quarta-feira, 28 de novembro de 2018

Prezados leitores,
O Eng. Mário Galvão articulista do Jornal do Síndico, visando suprir de melhores informações nossos leitores, ouviu o especialista em diagnósticos elétricos na área condominial, desta forma visando atender as inúmeras solicitações de síndicos e gestores prediais, nos possibilita esta oportunidade de esclarecimento sobre esta área de extrema importância que tem levado vários condomínios a consulta sobre a “manutenção preventiva em SPDA E SISTEMAS ELÉTRICOS”, desta forma trazendo conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores.



Em todo serviço de inspeções e manutenções em Sistemas Elétricos e SPDA, visa manter a funcionalidade , aumento da Vida Útil , eficiência operacional e energética e segurança dos ocupantes da edificação. Especialmente quando falamos em trabalho em acidentes , onde incêndios é a principal causa de acidentes nas edificações no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento para contratar empresas especializadas nesses sistemas construtivos.

Para que o síndico não tenha dúvidas sobre o tema, convidamos o sócio da empresa IPT Engenharia “especializada em diagnóstico elétrico predial”, Marco Oliveira, experiência de 25 anos no setor siderúrgico Cosipa/São Paulo como supervisor de eletrônica, instrumentação e automação em Altos Fornos, projeto desenvolvido no Japão com participação da NSC “Nippon Steel Corporation” em projetos de automação “injection of pulverized coal into blast furnaces”, especialista em termografia N-1 pela Tecnolass, membro participante da Abendi revisão da Norma ABNT , que irá nos explicar tudo sobre esse tipo de sistema.

P: Marco Oliveira, o que é a manutenção elétrica preditiva?
R: A manutenção preditiva é conhecida como um método que tem a finalidade de indicar as condições de sistemas elétricos, através de análise softwares e equipamentos especiais é possível conhecer sua condição de funcionamento e desempenho.

A Manutenção Preditiva proporciona o monitoramento do sistema elétrico a nível macro quadros e painéis chegando ao detalhamento de componentes elétricos.

Através desta análise e medição é possível se antecipar a problemas dos mais simples, a troca de um elemento elétrico ao de maior risco, curto circuito podendo levar o sistema ao colapso “incêndio”.
Há manutenção preditiva deve seguir um roteiro e uma periocidade conforma as características do elemento a ser inspecionado, empresas especializadas podem suprir síndicos e gestores orientando sobre a necessidade de cada sistema.

Alguns ganhos:
·previsão das intervenções nos sistemas elétricos;
·redução do risco de indisponibilidade por exemplo: bomba de água;
·redução de custos por chamadas de emergência;
·melhoria da vida útil do sistema, eliminado possíveis stress do sistema.

P: Marco Oliveira, quais as modalidades devem serem inspecionados em um condomínio ou edificação?
R: podemos dividir uma edificação em duas partes; a área comum e a área privativa.
Área comum, normalmente por apresentar a maior incidência de problemas é priorizada e muitas vezes a área privativa não é verificada quanto aos ensaios elétricos.
Podemos destacar alguns sistemas vitais para o funcionamento de um condomínio.
Elétrica:
-O quadro principal de entrada de energia (QGBT);
-Os quadros de distribuição de energia para as áreas privativas (PM);
-Os quadros de distribuição de serviço (QDF-serviços);
-Os quadros de comando de bombas;
-Os Quadros de comando de elevadores;
-Os quadros de comando do sistema de incêndio;
-O quadro do sistema geração de emergência (QTA);
-Sistema de aterramento;
-Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I.
SPDA: sistema de proteção contra descargas atmosféricas
-Sistema de captação, Franklin e Gaiola de Faraday;
-Sistema de descida externa ou interna (estrutural)
-Anel de aterramento no solo;
-Caixas de Inspeção das hastes de aterramento;
-Interligação dos elementos de aterramento ao BEP;
-Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I.
Quanto a área comum, alguns elementos devem ser avaliados sendo:
-Quadro de distribuição de energia;
-Tomadas e aterramentos;
-Proteções contra choque elétrico (DR);
-Proteção contra surto elétrico (DPS);
-Cargas dos principais consumidores como chuveiros etc.

P: Marco Oliveira, quais os ensaios elétricos realizados durante uma vistoria?
R: a vistoria elétrica deve ser divida em duas partes, a inspeção visual através itens indicados pela Norma ABNT 5414 e NR-10 nelas são verificados as não conformidades.
Outro ponto importante são os ensaios realizados por equipamentos como:
-Análise térmica nos quadros e painéis(termografia);
-Corrente de curto circuito nos disjuntores de caixa moldada (analisador elétrico);
-Queda de Tensão (analisador elétrico);
-Medição de aterramento de equipotencialização dos aterramentos (analisador de aterramento);
-Análise de sobre carga “corrente” (analisador elétrico);
-Análise de harmônicas (analisador elétrico);
-Ensaio de Trip de desligamento por tempo – DR (analisador elétrico);
-Ensaio de Trip de desligamento por corrente – DR (analisador elétrico);
-Ensaio de continuidade e resistência das cordoalhas SPDA (analisador micro ohmímetro);
-Ensaio de solo resistividade SPDA (analisador).
A termografia elétrica, tem contribuído de forma significativa nas análises térmicas dos circuitos elétricos, isso é fato!”


P: Marco Oliveira, qual a periodicidade para realização destas vistorias?
R: não existe regras específicas determinando esta periodicidade vários fatores podem interferir neste tempo, por exemplo um prédio com mais de 30 anos deverá ter atenção especial e um período de vistoria menor devido o envelhecimento dos elementos que compõem o sistema elétrico e as atualizações das Normas 5410 e NR10 que poderá contemplar novas exigências.

Como regra podemos adotar:
-Elétrica anual ou havendo alguma alteração, instalação ou sinistros exemplo: curto circuito;
-SPDA anual ou quando for instalado alguma massa metálica na cobertura ou se o sistema for atingido por um raio.

P: Marco Oliveira, o que representa o laudo técnico de inspeção elétrica para o síndico?
R: o laudo técnico de inspeção elétrica é o retrato fiel das instalações, baseado nas Normas ABNT 5410, 5419 e a normativa do ministério do trabalho NR-10 que trata da segurança em trabalhos que esteja em exposição aos riscos elétricos o laudo de vistoria elétrica deveria ser entregue quando do inicio do habite-se do condomínio, é a certidão de nascimento do condomínio.

O laudo técnico de inspeção deve conter os seguintes tópicos:

-Capa contendo a data de realização, o local, nome do arquivo e o número do registro CREA;
-A equipe que realizou o trabalho de campo e análise dos dados com os registros CREA;
-Introdução a metodologia utilizada para avaliação;
-Tabela GUT “gravidade, urgência e tendência”;
-Imagens detalhadas apontando as não conformidades;
-Equipamentos utilizados na vistoria com certificado de calibração;
-Conclusão;
-ART de registro no CREA.

P: Marco Oliveira, qual a importância da entrega do relatório formalmente ao síndico?
R: o relatório técnico deverá ser entregue preferencialmente ao síndico juntamente com a comissão de obras do condomínio, em reunião pré agendada e apresentado de forma detalhada o conteúdo do mesmo, a importância se deve pelo fato do relatório apresentar detalhes extremamente técnicos de engenharia muitas vezes não compreendido pelos gestores pois não são especialistas da área, neste contexto a empresa contratada poderá apresentar em linguagem apropriada aos participantes.

Documentos essenciais para obras no Condomínio

quarta-feira, 21 de novembro de 2018


A contratação de uma obra nova ou reforma em condomínios, alguns  síndicos mantém a cultura de levar para  aprovação em assembleia no mínimo três propostas comerciais onde é avaliado o fator “menor preço”, é necessário antes de solicitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, a contratação de um profissional habilitado para definir o escopo do projeto, caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas, termo de referência, etc.

Além do projeto, os documentos chamados caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo de referência,  são os instrumentos que definem o objeto a ser construído (ou reformado) e fazem partem integral  do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.

Caderno de Encargos é uma coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.

Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e  a  metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação,  etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.

Podemos sintetizar  dizendo para os síndicos que as funções  do caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo referência é estabelecer os requisitos, condições e diretrizes técnicas e administrativas necessárias, contidas neste caderno de especificações e encargos, na planilha orçamentária e no conjunto de projetos, visando à execução dos serviços de reforma, onde estabelece as condições técnicas mínimas a serem obedecidas na execução das obras e serviço, fixando os parâmetros mínimos a serem atendidos para materiais, serviços e equipamentos, e constituirão parte integrante dos contratos de obras e serviços à serem contratados pelo condomínio.

Especificações Técnicas são representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.

O Memorial Descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.

Orçamento Detalhado tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:

• conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
• levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
• calcular o custo unitário dos serviços;
• calcular o custo direto da obra;
• estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora. Os custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.

Termo de referência ou projeto básico é o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .

O ambiente do setor condominial apresenta alguns paradigmas que estão encrustados nos modelos de gestão e execução de obras, reformas e manutenções prediais. É sabido que a construção civil é um setor da cadeia produtiva onde ainda predomina a base manufatureira, sendo um tanto quanto, ainda artesanal na maioria das atividades. A elaboração de um caderno de encargos, mitiga o desperdício e futuras patologias, aumentando assim a vida útil da edificação, diminuindo solicitações de aditivos contratuais e demandas judiciais. Condomínio e empresa contratada, na maioria das vezes, tem interesses antagônicos que podem gerar conflitos.

A Importância das Inspeções Prediais e a Responsabilidade Civil dos Seus Gestores

quarta-feira, 14 de novembro de 2018

Por Dr. Anderson Machado* e Eng. Civil Mário Galvão

A profissionalização do Síndico torna-se imprescindível tendo em conta que os condomínios começam a atuar como empresas estruturadas, e esses profissionais são representantes legais da massa condominial, em repartições públicas, federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, no comércio e em bancos. Para ocupar essa função é necessária a capacitação eficiente com os conhecimentos específicos nas seguintes áreas: Administrativa, Contábil, Financeira, Legislação Aplicada, Engenharia e Manutenção Preventiva, afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista na área condominial.

Inúmeras são as responsabilidades do síndicos em relação as suas obrigações (Civil, Criminal, Previdenciária, Tributária, Trabalhista, dentre outras), todavia é muito importante enfatizar que, grande parte dos processos em trâmite no Judiciário, se referem as responsabilidades dos síndicos na sua grande maioria por omissão. Isso é um dado alarmante, visto que, tenho percebido nos diversos cursos e palestras que ministro por todo o Brasil, o despreparo de grande parte dos síndicos em relação ao conhecimento mínimo e necessário para a condução da sua administração, principalmente nos aspectos de manutenções e os vícios construtivos das edificações.

Outrossim, diante dessa terrível estatística pergunto aos caros leitores. Qual a importância da inspeção predial nos condomínios? O que fazer e como proceder para que diante dos problemas apresentados na edificação em relação a parte construtiva, seja devidamente avaliada por um profissional capacitado e que ao mesmo tempo possa fazer um trabalho de forma preventiva?
Primeiramente insta destacar que, segundo o artigo 1.348 do Código Civil/02 em seu inciso V – Compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É um dos deveres do síndico dentre outros róis taxativos enquanto administrador do condomínio e por isso, o síndico pode vir a responder pela negligência, quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros dentre diversas outras. E ainda, pode o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.

O síndico deve de uma maneira geral ser um generalista, ou seja, conhecer de tudo um pouco, pois como citado anteriormente são inúmeras frentes, e não um especialista. Deve o síndico contratar profissionais esses sim, especialistas e com reputação ilibada no mercado profissional da sua área de atuação.

Como a matéria trata de forma mais específica sobre inspeção predial posso aqui por experiência própria como advogado da área e  diante dos inúmeros processos que ajuízo diariamente contra as construtoras, é muito importante destacar a presença de um engenheiro fiscal no condomínio, pois toda edificação precisa de manutenção preventiva, assim como um carro, e esse tipo de manutenção é muito mais barata, bem como um profissional qualificado para que atue ao lado do administrador e possa assim dar o devido suporte técnico necessário ao condomínio, a fim de diminuir os riscos, garantir a segurança dos moradores e inclusive dirimir as lides contra as construtoras/incorporadoras.

Normalmente e infelizmente posso assim dizer que, a maioria dos gestores dos condomínios somente procuram profissionais, seja um advogado ou um engenheiro, quando a situação já está em grau crítico, daí por ser uma questão emergencial, tudo se torna mais caro e moroso diante dos problemas e claro a gravidade nos vícios construtivos nas edificações.
                     
Quando a situação alarmante chega para o advogado, diante de problemas construtivos, o primeiro e mais importante questionamento que faço ao síndico é: O condomínio já tem um engenheiro contratado, para que realize uma inspeção predial? É a partir desse momento que o engenheiro contratado pode verificar a situação da edificação, e assim orientar se o condomínio irá precisar contratar um laudo ou dependendo do caso um parecer técnico. É imprescindível esse primeiro momento!
                     
Ressalto que, somente após essa etapa é que o jurídico pode tomar as providências extrajudiciais (notificações e reuniões) e caso não logre êxito, tomar as providências judiciais cabíveis, contudo ressalto que esse tipo de processo tem diversas especificidades técnicas e que deve ser contratado um profissional a altura e com vasta experiência na área, pois verifico que diversos advogados adentram nessa área sem ao menos saber avaliar a qualidade de um laudo de inspeção predial, e ainda por exemplo não conhece e nunca ouviu falar o que é um caderno de encargos, documento esse importantíssimo para que possa obter êxito na demanda.
                   
Por fim, é muito importante o diálogo entre o advogado e o engenheiro ambos especializados em condomínios, pois esses dois profissionais quando juntos podem fazer um trabalho de excelência e com isso ajudar o condomínio nas suas demandas de forma preventiva, e assim valorizar ainda mais o imóvel dos condôminos, que muitas das vezes levaram anos e anos para conseguir almejar um dos seus maiores sonhos que é a casa própria.

* Dr Anderson Machado é Advogado especialista na área condominial e imobiliária
Esse artigo teve a contribuição técnica do Engenheiro Civil Mário Galvão.

Conhecemos uma cidade por suas calçadas

quarta-feira, 7 de novembro de 2018


Elas devem ser adequadas a todas as pessoas, e oferecer mobilidade para quem tem dificuldades de locomoção – cerca de vinte por cento dos moradores de Brasília. Precisam ser niveladas, largas, com rebaixamentos para cadeiras de rodas e carros de bebê. Arborizadas, iluminadas, com sinalização. Precisam ser seguras para crianças, adultos, pessoas com uma bengala, pessoas fazendo caminhadas, e todos os que transitam na cidade.

As leis brasileiras entregam a responsabilidade sobre as calçadas aos proprietários dos imóveis fronteiros. E fazem minuciosas determinações técnicas para garantir a acessibilidade, seja nas calçadas já construídas como naquelas a construir. Entre outros requisitos, as normas técnicas estabelecem as dimensões mínimas, as inclinações, os rebaixamentos, as faixas de travessia, a sinalização em Braille, a implantação de piso tátil; assim como as exigências no caso de obras que ocupem o espaço dos pedestres.

Criada em 1983, a norma 9050 da ABNT propõe uma reorganização de seus capítulos. Com mais de 160 páginas, apresenta as diversas condições de mobilidade e de percepção do ambiente, ressaltando critérios de sinalização em espaços públicos, parâmetros de ergonomia para mobiliário e equipamentos urbanos, intervenções em bens tombados, entre outras questões. A norma cria um conceito de desenho universal, a fim de assegurar a acessibilidade para todos.

Já a norma da ABNT, NBR 16537, de 2016, estabelece diretrizes para a acessibilidade nas calçadas e para a execução de um projeto e a instalação de um piso com sinalização tátil para que alguém com deficiência de mobilidade possa se guiar. Essas normas determinam detalhadamente o que cada proprietário deve assegurar ao pedestre, como construir e manter suas calçadas, sejam calçadas ou passeios numa via pública, sejam calçadas em propriedades particulares, como as de um condomínio.

Após a publicação dessas revisões normativas, a Agefis, Agência de Fiscalização do Distrito Federal, promoveu uma série de debates e palestras sobre a acessibilidade em construções, com o objetivo de capacitar engenheiros e arquitetos para a elaboração de projetos que devem respeitar normas cada vez mais complexas e detalhadas. A partir de então, a Agefis passou a multar os condomínios e proprietários de imóveis cujos passeios não estejam adaptados às exigências técnicas, estabelecidas nas normas.

Para evitar problemas de inadequação de suas calçadas, prejuízos financeiros ou procedimentos na Justiça, proprietários e administradores de condomínios têm recorrido a engenheiros com conhecimento acerca da legislação, do projeto e da instalação, para a construção ou para a adequação de suas calçadas. A melhor solução para um problema é evitar que ele aconteça.

Seu condomínio possui válvula redutora de pressão? Saiba como cuidar deste equipamento

quarta-feira, 24 de outubro de 2018

Por Mário Galvão

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico para reduzir as pressões nas tubulações acima de 10 pavimentos, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca.

Problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das Válvulas Redutoras de Pressão:
  • Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis;
  • Ruídos na tubulação;
  • Golpe de aríete;
  • Desconforto no banho;
  • Excessivo consumo de água;
  • Panes nas maquinas de lavar louça e roupa.

As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água.

APLICAÇÃO DO SISTEMA

Em edifícios altos, é importante a gestão da pressão a qual é definida em projeto para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e vida útil. Nos edifícios que são abastecidos de água a partir de um reservatório superior, a pressão na tubulação de água em decorrência da gravidade é maior nos andares inferiores e dependendo da altura a mesma se não for controlada poderá ultrapassar limite e ocasionar danos da própria tubulação da prumada e ramais adjacentes.

PERIODICIDADE DA MANUTENÇÃO

De acordo com a ABNT NBR 5626:1998, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez a cada 6 meses, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta.

CUIDADOS 

Existem diferentes tipos de válvulas e modelos de aplicação, a manutenção, a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, onde os sistemas não devem serem alterados, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves, abaixo imagens de serviços realizados por profissionais não habilitados:

A figura abaixo apresenta o cavalete 01 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro, vazamento nas conexões da tubulação e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão e vazamento da tubulação ao lado da unidade autônoma

A figura abaixo apresenta o cavalete 02 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade autônoma

A figura abaixo apresenta o cavalete 03 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical.

Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade

VERIFICAÇÕES PERIÓDICAS 

As realizações das manutenções periódicas devem serem realizadas por profissional habilitado, são premissas para a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão, onde também serão mitigados danos aos demais sistemas construtivos da edificação.

Entenda como as válvulas redutoras de pressão funcionam no exemplo a seguir:

Detalhe das válvulas redutoras de pressão conforme projeto executivo

Sugestão de esquema de montagem do cavalete para as VRP

Sugestão de montagem do cavalete para as VRP

Recomenda-se, adicionalmente, a instalação de elemento filtrante em aço inox na tomada de água interna do reservatório superior de água (Figura 19a) ou de filtro Y (Figura 19b) a ser instalado diretamente no cavalete das VRP. Em ambas as situações, o elemento filtrante será responsável pela filtragem de partículas presentes na água de abastecimento, elevando a vida útil e desempenho das VRP.

(a) Elemento filtrante em aça inox a ser instalado no reservatório superior;
(b) filtro Y para filtragem de partículas na tubulação do cavalete das VRP

A MELHOR MANUTENÇÃO EM VÁLVULA REDUTORA DE PRESSÃO 

A periodicidade das manutenções prediais são uns dos grandes desafios do síndico e esse equipamento aparentemente parecer uma manutenção extremamente popular, não é difícil encontrar profissionais que ofereça a manutenção em válvula redutora de pressão, porém, a maioria deles não está apto a atuar no segmento e não possuem os atributos básicos para entregar resultados de qualidade, como mão de obra especializada, equipamentos de alta tecnologia, ou certificados de expertise comprovada no segmento.

PROFISSIONAL HABILITADO PARA O SERVIÇO

As realizações das manutenções periódicas devem serem realizadas por profissional habilitado e com treinamento comprovado para a realização dos serviços que irá fazer. Desta forma, a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão não será comprometida. Além de mitigar possíveis danos aos demais sistemas construtivos da edificação.

Por tanto, o Síndico deve ter muito cuidado na contratação deste profissional pois a responsabilidade recairá sobre si mesmo em caso de acidente com o sistema. Certifique-se de que o profissional é um técnico especializado e possui conhecimento comprovado em VRP's pois os prejuízos decorrentes de manutenção precária podem ser incalculáveis do ponto de vista financeiro. Sem mencionar os riscos de acidentes caso venha a romper redes inteiras inundando áreas comuns e privativas do condomínio.

Por esse motivo, é altamente indicado que o síndico tenha disponível em seu condomínio serviço de  Consultoria Técnica Especializada cujo profissional ou equipe irá auxiliá-lo à tomar sempre a melhor decisão.

Assista ao vídeo e entenda melhor como as VRPs funcionam:

Artigo técnico: A aplicação do acesso por corda

terça-feira, 28 de agosto de 2018


Uma sistemática para aplicação dos métodos de segurança do profissional, de sua equipe e de terceiros no acesso por corda


O acesso por corda pode ser definido como a técnica de progressão utilizando cordas, em conjunto com outros equipamentos mecânicos, para ascender, descender ou se deslocar horizontalmente no local de trabalho, assim como para posicionamento.

Este método exige uma cautela muito grande, pois envolve um grande risco devido à altura que o trabalhador é exposto. Em muitos casos, uma falha no sistema que mantém a pessoa exercendo suas atividades é fatal.

A NBR 15595 – Acesso por corda – Procedimento para aplicação do método estabelece uma sistemática para aplicação dos métodos de segurança do profissional, de sua equipe e de terceiros no acesso por corda. Aplica-se às atividades de ascensão, descensão, deslocamentos horizontais, resgate e autorresgate dos profissionais e da equipe de acesso por corda, com restrições, em combinação com dispositivos têxteis e mecânicos de ascensão, descensão e de segurança, para o posicionamento em um ponto ou posto de trabalho, estando em locais de difícil acesso, no qual cordas são utilizadas como os principais meios de acesso.

Esta norma se aplica à utilização dos métodos para acessar estruturas (on shore e off shore) ou ambientes com características naturais (encostas), nos quais as cordas estão conectadas a estruturas construídas ou naturais. Não se aplica às atividades de esporte de montanha, turismo de aventura e de serviços de emergência destinados a salvamento e resgate de pessoas que não pertençam à própria equipe de acesso por corda.

Os procedimentos têm por objetivo garantir que os profissionais que desempenham a atividade mencionada a realizem de forma eficiente e segura. Considera-se acesso por corda a técnica de progressão utilizando cordas, com outros equipamentos para ascender, descender ou se deslocar horizontalmente, assim como para posicionamento no local de trabalho, normalmente incorporando dois sistemas de segurança fixados de forma independente, um como forma de acesso e o outro como corda de segurança utilizado com cinturão de segurança tipo paraquedista.

A dupla proteção é um princípio fundamental de segurança para acesso por corda. O trabalhador usa uma corda de trabalho além de uma corda de segurança ancorada de forma independente da corda de trabalho. Qualquer que seja a falha em um dos sistemas de suspensão, existe outro adequado para prevenir um acidente.

As atividades devem ser realizadas por profissionais qualificados conforme a NBR 15475 – Acesso por corda – Qualificação e certificação de pessoas. Para cada trabalho de acesso por corda, o supervisor deve elaborar um procedimento de trabalho contemplando o método a ser utilizado, os trabalhos por especialidade a serem realizados, os riscos potenciais e as medidas a serem adotadas para eliminá-los e/ou controlá-los.

O procedimento de trabalho deve considerar as interferências externas ou riscos adicionais que possam comprometer a integridade dos equipamentos e cordas, e pode contemplar o plano de resgate. Os trabalhos de acesso por corda devem ser precedidos de uma avaliação em campo pelo supervisor que irá elaborar o procedimento de trabalho.

Na atividade de acesso por corda, são obrigatórios no mínimo dois profissionais de acesso por corda. Dependendo do nível de risco do trabalho, podem ser utilizados três ou mais profissionais, sob supervisão direta ou remota, dependendo do risco avaliado.

Para trabalhos em suspensão por longa duração, deve ser utilizado o assento conforto, quando definido na análise de risco. O supervisor da equipe deve verificar o local de trabalho quanto às condições de segurança, discutidas e acordadas na análise de risco, e se houve alguma mudança no cenário que necessite ações corretiva e/ou preventiva, ou até mesmo a elaboração de uma nova análise.

Para cada trabalho de acesso por corda, o supervisor deve elaborar o plano de resgate dos profissionais de sua equipe. Quando a técnica de acesso por corda for adotada para serviços em planos inclinados, como trabalhos em taludes, encostas, contenções, telhados, silos, etc., o profissional sempre deve estar conectado à corda de segurança através do trava-quedas, e conectado à corda de trabalho através do descensor ou através do ascensor ventral em conjunto com o ascensor de punho.

As técnicas de acesso por corda podem ser aplicadas desde atividades em tensão ou suspensão, incluindo travessia, progressão artificial ou progressão guiada. Como algumas destas técnicas podem resultar em quedas, só devem ser usadas depois de uma identificação específica de perigo e avaliação de risco e escolha apropriada de equipamento de acesso e proteção contra quedas.

Todos os equipamentos utilizados para a atividade de acesso por corda devem ter o registro rastreável com o histórico de aquisição e inspeção, com o objetivo de permitir o controle do uso e da vida útil. Os equipamentos utilizados para a realização da técnica de acesso por corda devem ser armazenados e receber manutenção conforme recomendação do fabricante. As informações do fabricante e fornecedor, como o número de série do equipamento e a nota fiscal, devem ser mantidas com a finalidade de obter rastreabilidade.

O encordoamento deve ser individual e possuir comprimento máximo da extensão do braço. Os nós utilizados para a terminação do encordoamento podem ser dos tipos oito com alça, nove com alça, pescador duplo (barrel), ou terminais costurados. O encordoamento não substitui e não pode ser utilizado como talabarte.

Quando estiver sendo utilizado em manobras de deslocamento, o ascensor de mão deve estar sempre conectado à argola ventral do cinturão de segurança tipo paraquedista, do profissional de acesso por corda, por meio de um encordoamento. Todo profissional, ao utilizar o método de acesso por corda, deve utilizar duas cordas em sistemas de ancoragem independentes, de modo que, em caso de falha de uma, o profissional não sofra uma queda.

Este é o princípio da dupla proteção, que é essencial para garantir pelo menos uma alternativa de segurança para prevenção de queda de profissionais. Isto significa que, qualquer que seja a falha em um sistema de suspensão, há um apoio adequado para prevenir um acidente. Todo profissional, ao utilizar o método de acesso por corda, deve estar conectado em dois pontos de ancoragem independentes, de modo que, em caso de falha de um, o profissional não sofra uma queda.

Fonte: Ad Normas

Depoimento: Síndica de Condomínio Clube de Salvador / BA elogia profissionais de Brasília

domingo, 19 de agosto de 2018

Durante o segundo dia da EXPOCON 18 os síndicos assistiram às palestras que estavam programadas para este sábado (18)


Com a presença de de dezenas de síndicos, o ponto alto deste segundo dia de palestras foi a intervenção e o depoimento de síndica de condomínio de Salvador / BA. Elisabeth França elogiou o ótimo trabalho que vem sendo realizado pelo Advogado Anderson Machado e o Engenheiro Civil Mário Galvão. Segundo ela, somente profissionais comprometidos com a ética e as boas práticas de direito e engenharia são capazes de resolver os problemas de manutenção e obras nos condomínios.

Ela elogiou o trabalho da Assosindicos DF e o empenho da nova diretoria em dar apoio aos síndicos e gestores condominiais e a importância de saber contratar profissionais de todas as áreas evitando desgastes e prejuízos. Para Elizabeth França é uma ótima oportunidade de criar um ambiente saudável nos condomínios quando há pessoas e entidades dispostas a qualificar síndicos e profissionais de condomínios. Também enfatizou porquê os síndicos devem contratar assessoria de engenharia.

Assista ao depoimento da Síndica Elizabeth França no vídeo abaixo:


Veja a presença de síndicos e profissionais durante a palestra "Garantias e Vícios Construtivos em Condomínios e a Responsabilidade Civil dos Síndicos" proferida pelo Advogado Anderson Machado e o convidado especial Dr. Mário Galvão, Engenheiro Civil durante a Expocon Brasília 2018.

Advogado Anderson Machado e Engenheiro Civil Mário Galvão


Síndicos e profissionais presentes na palestra

Confraternização após palestra

Confraternização após palestra

Da Redação

Sistema de ancoragem para serviços de reformas em fachadas

terça-feira, 14 de agosto de 2018


Prezados leitores,

Visando suprir melhores informações aos nossos leitores, o Jornal do Síndico conversou com o articulista Eng. Mário Galvão, que é especialista em obras de suporte em edifícios e condomínios, sobre a forma correta de realizar os serviços de reforma de fachada com segurança. Falando de ancoragens, Mário Galvão esclarece os leitores com conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores.

Em todo serviço de limpeza, manutenção ou reforma de fachada, a segurança do trabalhador deve ser prioridade. Especialmente quando falamos de trabalho em altura, que é a principal causa de acidentes fatais no ramo da construção civil no Brasil.

O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento ao contratar serviços de sistemas de ancoragem. Deve priorizar a qualidade da mão-de-obra, a qual garanta a segurança dos funcionários.

Para que o síndico não tenha dúvidas sobre qual o sistema adequado para seu condomínio, convidamos o Eng. Mecânico e Eng. de Segurança do Trabalho Rafael Vaz Ferreira. Rafael é especialista em trabalho em altura e em sistemas de ancoragem, e concedeu entrevista ao Jornal do Síndico a qual você poderá acompanhar abaixo e entender tudo sobre esse tipo de sistema.

P: Eng. Rafael, o que é o sistema de ancoragem?
R: Ancoragem é um conjunto de pontos de ganchos instalados no topo do prédio, em locais estratégicos, para permitir a fixação de equipamentos e o deslocamento de pessoas (ou equipamentos mecânicos) através do acesso por cordas. O Sistema de Ancoragem Predial deve estar de acordo com as exigências das normas NR18, NR35 e NBR 16325.
Este sistema tem como objetivo principal a segurança para os trabalhadores da construção, que atuam nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas. Além de proteger transeuntes, estruturas vizinhas e ou bens materiais de terceiros.
Apesar de ser um método utilizado mundialmente há mais de 20 anos para oferecer melhor mobilidade e segurança aos trabalhadores, muitos prédios ainda não possuem pontos de ancoragem instalados.

P: Eng. Rafael, para que serve o sistema de ancoragem?
R: A ancoragem é um dos pontos principais em um sistema de proteção contra quedas. Seu uso consiste em conectar um equipamento em um ponto específico, fazendo com que ele fique estável, garantindo a segurança do trabalhador em caso de queda.
As ancoragens prediais são dispositivos mecânicos instalados na cobertura dos edifícios, onde podem ser fixados os balancins, cadeirinhas e pessoas que irão executar qualquer serviço na fachada do prédio, de modo que fiquem seguros, não sendo passível sofrer acidentes devido a algum imprevisto que aconteça.

P: Quais as vantagens do uso da ancoragem?
R: São muitas. A principal é reduzir o risco de quedas e acidentes, pois são evitados os improvisos na montagem de equipamentos. Também evita que sejam realizados furos na estrutura ou laje do edifício para fixação dos balancins ou cadeirinha, que podem causar diversos problemas, como rachaduras e infiltrações. Além disso, as montagens com sistema de ancoragem implicam em economia de tempo e produtividade, pois são mais fáceis e ágeis de montar.
P: O uso da ancoragem é obrigatório?
R: Desde a publicação da Portaria Nº 157, de 10 de abril de 2006, todas as edificações com, no mínimo, quatro pavimentos (ou altura de 12m) devem possuir dispositivos destinados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes, balancins e cadeirinha, bem como de cabos de segurança para o uso de proteção individual a serem utilizados nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas, conforme a legislação do Ministério do Trabalho (Norma Regulamentadora nº 18 e nº 35).

Não é permitido realizar serviços em fachada sem que os trabalhadores estejam adequadamente conectados ao sistema de ancoragem, seja serviços de reforma, limpeza, vistorias, teste de percussão (ou “bate-fofo”), troca de vidros, ou qualquer serviço que o trabalhador esteja sujeito a risco de queda em altura.

P: Se um prédio foi construído antes de 2006, ele deve instalar hoje os sistemas de ancoragem? E os construídos após 2006 devem ter os pontos de ancoragem instalados pelo condomínio ou construtora?
R: A legislação não define de quem é a responsabilidade de instalar as ancoragens. E também não limita, por ano de construção, quais edifícios devem possuir os pontos de ancoragem. Desde que tenham quatro pavimentos ou mais, todos devem ter os pontos de ancoragem, independentemente do ano o qual foi construído.
Por se tratar um dispositivo obrigatório de todo prédio, a prática mais comum é de que as construtoras já entreguem os prédios já com as ancoragens, desde que se tornou obrigatório.

P: Se um condomínio contratar uma empresa terceirizada para realizar serviços de fachada, esta empresa não é responsável pela segurança de seus trabalhadores?
R: A responsabilidade pela segurança do trabalho dos funcionários é sempre do empregador. Porém, o condomínio é o proprietário da obra e deve, portanto, fiscalizar todas as empresas que realizarem qualquer tipo de serviço dentro do condomínio, zelando para que tudo seja feito com segurança. Autorizar serviços em desconformidade com as normas de segurança do trabalho pode gerar responsabilização civil e criminal pelos danos ocorridos.
Ressalto, por exemplo, o artigo 132 do Código Penal, que define como crime passível de prisão o fato de expor a vida ou saúde de outra pessoa ao perigo direto e iminente. Portanto, o síndico não deve permitir que nenhum serviço seja feito em desconformidade com as normas de segurança, sob pena de ser responsabilizado subsidiariamente e por omissão.

P: Como deve ser o sistema de ancoragem?
R: De acordo com a legislação, o sistema deve ser fixo na estrutura do edifício e de forma que atenda todo o perímetro da fachada. Além disso, deve ser confeccionado em aço inox, de modo a resistir a intempéries e não enferrujar. O sistema deve, também, ser rastreável, de modo que seja identificado o fabricante, por meio de gravação do nome e CNPJ da empresa fornecedora, além do material do qual é constituído, número de lote e limite de carga, que deve ser de 1.500 kg.
A instalação deve ser precedida de um projeto e registro de ART junto ao CREA. Após a instalação, deve ser realizado teste de arrancamento em 100% dos pontos, de modo a certificar que não houve erros de instalação. Por fim, a empresa instaladora deve apresentar um laudo técnico comprovando a realização dos testes, bem como certificado de qualidade do material aplicado e de calibração do equipamento de testes.

P: A norma fala que o material dos pontos de ancoragem deve ser de aço inox ou similar. Quais são os materiais aceitáveis?
R: A norma fala que o material deve ser resistente a intempéries, ou seja, não pode enferrujar ao ficar exposto ao tempo. O material mais comum para esse tipo de aplicação é o aço inoxidável, que inclusive é o citado pela legislação como exemplo. Porém, o uso não é restrito somente ao aço inoxidável. O titânio, por exemplo, também é um material que resiste a intempéries, porém seu custo é muito maior. O material mais barato e que atende às exigências é o aço inox.
Há, no mercado, alguns materiais confeccionados em aço carbono, porém esse material não é resistente a intempéries. Mesmo aqueles que sofrem tratamento superficial, como galvanização ou cromatização, que retardam o processo de oxidação, não tem a segurança garantida. Dentro de alguns anos esse material certamente irá oxidar e poderá causar um acidente fatal. Tentar economizar ou improvisar com a segurança dos serviços que estão sob sua responsabilidade é uma atitude que não deve ser considerada.

P: Quantos pontos de ancoragem devem ser instalados em cada prédio?
R: A exigência da norma é de que os pontos atendam a toda a fachada do edifício. O ideal é elaborar um projeto específico para as ancoragens. O projetista irá prever o uso de balancins e/ou cadeirinha, bem como das cordas de segurança e distribuir os pontos, de modo a atender toda a fachada. Instalar uma quantidade de pontos menor que o necessário irá impossibilitar o acesso a todo o perímetro do edifício e os serviços da fachada serão limitados.

P: É necessário realizar tratamento de impermeabilização na instalação de sistema de ancoragem?
R: Sempre que for necessário realizar furos na impermeabilização (manta) da cobertura, o mais recomendável é que seja feito o tratamento daquele ponto de impermeabilização, para evitar que ocorra vazamento de água futuramente. Normalmente isso acontece quando os pontos são instalados na laje de cobertura.

P: Como escolher o produto adequado para um condomínio? E o fornecedor ideal?
R: A contratação de qualquer serviço de engenharia deve sempre ser considerada a melhor técnica aplicada e não somente o preço. Mercadorias mais baratas, em alguns casos, não contam com alto padrão de qualidade. Por se tratar da segurança dos empregados e da imagem da gestão, o recomendável é que o síndico faça uma análise completa das características dos fornecedores. A qualidade é o tópico principal nessas horas. Para isso, deixo algumas dicas:
-Solicite um projeto preliminar e avalie a forma em que a empresa está sugerindo a distribuição de pontos;
-Não aceite pontos de ancoragem que não sejam fabricados em aço inox;
-Sempre avalie se há necessidade de tratamento de impermeabilização ou não.
-Não aceite empresas que realizam testes por amostragem, ou seja, que não realizam teste em 100% dos pontos. Lembre-se que é necessário apenas que 1 ponto falhe para causar um acidente fatal!;
-Não aceite empresas que não possuam registro no CREA;
-Não aceite projetos e ART de profissionais que não possuam atribuição para esse tipo de serviço;
-Verifique e exija as garantias dos materiais e dos serviços.

P: O sistema de ancoragem deve sofrer algum tipo de manutenção?
R: A norma prevê que os sistemas de ancoragem devem sofrer inspeção periódica a cada 12 meses, no máximo. Essa inspeção deve ser feita por meio de teste de arrancamento em todos os pontos, de modo a garantir que as condições de instalação continuam as mesmas.

P: E se o condomínio não for realizar nenhum tipo de serviço na fachada no período de um ano, mesmo assim deve realizar a inspeção periódica?
R: É recomendável que sempre se tenha os dispositivos garantidos e aptos para utilização, pois nunca se sabe quando será necessário. Lembrando que os sistemas de ancoragem também podem ser utilizados para um resgate em caso de emergência, como em um incêndio, por exemplo.

Depoimento: trabalho inédito de elaboração e aplicação da metodologia de inspeção e manutenção predial

quarta-feira, 8 de agosto de 2018


Assumi o desafio de ser síndico do condomínio Portal das Araucárias em abril/2017, após ter sido presidente do conselho fiscal. Apesar do prédio ter apenas 4 anos, faltou manutenção preventiva e também existem muitas falhas construtivas. Para respaldar o mandato e resguardar as responsabilidades, contratamos o Engenheiro Mario Galvão para fiscalizar as obras de adequação de acessibilidade das rampas, escadas e calçadas, as obras nas unidades privativas, emitir parecer sobre as falhas construtivas e de manutenção e acompanhar as obras que acontecerão para eliminar os vícios de construção. Estamos muito satisfeitos com o profissionalismo e a eficiência do Engenheiro que já apontou vários problemas e as soluções necessárias no âmbito da manutenção corretiva.

Os trabalhos realizados pela assessoria de engenharia do Dr. Mário Galvão, não só trouxeram ganhos para o condomínio como também para o síndico, pois foi possível conhecer melhor os critérios de manutenção e de contratação de serviços, ampliando o entendimento de todos os sistemas do condomínio, principalmente os de combate a incêndio, elevadores, SPDA, elétrico, hidráulico e manutenção da fachada.

Tais procedimentos agregaram muito conhecimento para apresentação segura em assembleias e conversas com conselheiros e condôminos. Hoje os moradores do nosso condomínio tem segurança para aprovação de taxas ordinárias e quando necessário de taxas extraordinárias.

Síndico Rogério Rodrigues Amancio
Residencial Portal das Araucárias


Mais depoimentos de síndicos

A importância da engenharia diagnóstica nas edificações

terça-feira, 3 de abril de 2018

Prédios - Águas Claras / DF - Foto: Emerson Tormann
Por Engenheiro Mário Amorim Galvão Junior¹

Em todas as áreas, em quase todos os momentos de nossa vida, fazemos uso da ciência do diagnóstico. Ao verificar se nossa alimentação está correta, se realizamos ou não uma nova despesa, se nossos filhos estão aproveitando bem o currículo escolar e os nossos ensinamentos, se nossa casa está bem cuidada... Tudo precisa ser verificado e diagnosticado, para se tomar racionalmente qualquer decisão.

O diagnóstico é tão importante na Medicina que os médicos qualificados e com excelente atuação nessa área são extremamente valiosos. Não apenas eles são capazes de especificar a doença ali presente, pelos sintomas e pelo histórico do paciente examinado, como, a partir de seu diagnóstico, eles podem fazer o prognóstico, ou seja, a previsão de como a doença vai se manifestar e se desenvolver. Um diagnóstico correto possibilita um tratamento correto.

Não apenas na Medicina o diagnóstico é fundamental. Na área da Comunicação ele tem sido usado assiduamente; também o Diagnóstico Social vem se tornando uma ferramenta para a compreensão de alguma realidade, ao se classificar e organizar problemas e necessidades de um grupo humano. Vemos hoje, também, o desenvolvimento do Diagnóstico Organizacional, que identifica os problemas de uma organização, ou empresa, avaliando até mesmo o nível de satisfação dos seus colaboradores. Temos um importantíssimo procedimento no mundo contemporâneo, que é o Diagnóstico Ambiental, realizado por empresas de consultoria que verificam a qualidade do meio-ambiente, ou o impacto que uma empresa causa no meio biológico, físico e socioeconômico, alertando até mesmo para as possíveis quebras nas leis de proteção ambiental, prevendo problemas com a fiscalização ambiental, que é rígida e minuciosa, como necessário.

E temos, hoje, a Engenharia Diagnóstica atuando intensamente nos empreendimentos da construção civil. Ela age desde o planejamento de um empreendimento, apoiando as construtoras no sentido de prever a segurança e o conforto dos clientes. O engenheiro diagnóstico verifica o todo, desde o início do empreendimento, realizando a vistoria do terreno e imediações, da vizinhança e suas exigências; acompanha a fase da obra e segue até a conclusão. A Engenharia Diagnóstica é capaz de antecipar, mesmo num projeto ainda no papel, a ocorrência futura de problemas na estrutura da obra, como sensibilidade a incêndios ou rachaduras. E tem sido ponto a favor, numa época de competição crescente para os escritórios de arquitetura e engenharia.

Essa disciplina, que trata das investigações científicas de patologias prediais, ensina métodos que possibilitam obter dados para a observação, a caracterização, a análise, o laudo, a apuração da origem, a prescrição do conserto para a patologia em estudo. As origens dessa disciplina são tão antigas quanto a própria Engenharia: ela existe, ainda rudimentar, e de maneira potencial, desde quando surgiu o primeiro problema numa edificação. E, com o tempo, vem sendo cada vez mais qualificada nas suas tarefas. Há décadas funcionam, na Europa e nos Estados Unidos, escritórios de Engenharia Diagnóstica, como, por exemplo, o Institution of Diagnostic Engineers, que foi aberto há mais de trinta anos em Londres, ou a empresa norte-americana Building Diagnostic Inc.
No Brasil, os estudos dessa disciplina vêm sendo desenvolvidos principalmente na Divisão de Patologias das Construções do Instituto de Engenharia, com o apoio de inúmeros laboratórios de ensaios tecnológicos em universidades e em centros urbanos.

As metodologias tradicionais da Engenharia Diagnóstica incluem a percepção sensorial, como o olhar, a audição e o tato; a topografia e a fotografia; a ação mecânica simples, por percussão, arranchamento, penetração ou esclerometria; a ação mecânica com dispositivos elétricos ou hidráulicos, as reações químicas e eletroquímicas; a radiação eletromagnética, e os efeitos elétricos e magnéticos. Hoje, há inovações nos métodos, como a realização de testes em protótipos, ou testes e comissionamentos realizados na própria obra em processo de construção. Os resultados são apresentados por laudos técnicos obtidos nas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias. São esses laudos que garantem a qualidade e a segurança de um processo de construção. Além disso, o engenheiro diagnóstico é qualificado para a apuração de responsabilidades pela ocorrência de alguma patologia predial.

A função administrativa está prevista no Código Civil, com a especificação dos deveres do síndico, que assim pode ter comprometimento na Justiça. Basta que seja comprovada alguma negligência ou omissão. Se ele contratar um funcionário sem os devidos cuidados, e esse contratado causar algum dano ao condomínio, quem responde é o síndico. É grande, portanto, a responsabilidade no sentido de escolher um profissional especialista na identificação das manifestações patológicas, não apenas nos edifícios recém-entregues, como nos mais antigos. Brasília e o Brasil estão repletos de edifícios antigos sem nenhuma manutenção. É preciso dar ênfase à Engenharia Diagnóstica na identificação de manifestações patológicas causadas por projetos mal-elaborados, falhas construtivas ou falhas funcionais (por falta de manutenção). Essa tem sido a grande contribuição da Engenharia Diagnóstica, nos dias de hoje.

Forma-se, atualmente, uma geração de excelentes engenheiros diagnósticos, como uma especialização e aprofundamento de conhecimentos; eles são capazes de atuar em todos os níveis do empreendimento, tanto nas construções como nas restaurações. São aptos a prescrever metodologias executivas, para o futuro, aí incluídas as auditorias técnicas e a verificação das origens de problemas já ocorridos. Este é tido como um momento histórico para a Engenharia Civil.


Ponsi Consultoria em Obras Inteligentes
¹Mário Galvão

Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Universidad Internacional Iberoamericana - UNINI / UNEATLANTICO. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Ex Diretor Técnico da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã, e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF.

e-Book Gestão das Manutenções em Condomínios

quinta-feira, 29 de março de 2018


Este guia pretende informar, esclarecer dúvidas e servir como base para que seja possível adotar o melhor procedimento com relação às questões técnicas envolvidas nos serviços de manutenção do seu prédio.

A Ponsi Consultoria disponibiliza gratuitamente este manual para transmitir aos síndicos e administradores condominiais informações sobre gestão das manutenções em condomínios residenciais, estabelecendo as condições de segurança e garantia das edificações.

Inspeção Predial, Manutenções e Seus Impactos no Valor da Edificação

segunda-feira, 5 de março de 2018


Ter um imóvel se assemelha cada dia mais a ter um automóvel: você recebe um manual que lhe obriga a fazer todas as revisões preventivas, sob pena de perder as garantias. Dessa forma, seu carro vai durar mais, não vai deixá-lo no meio da rua e será valorizado no momento da revenda.

O imóvel, assim como o carro, necessita de inspeções periódicas para a manutenção regular, a fim de ter sua integridade garantida, maior segurança, funcionalidade, economia e a consequente valorização do bem.

Por quê realizar a Inspeção Predial?

Os sistemas construtivos de um edifício, como por exemplo o sistema de água, necessitam de cuidados, para se evitar prejuízos financeiros, problemas legais, perda de desempenho ou desvalorização do imóvel. Os problemas precisam ser detectados em inspeções periódicas, conforme sugerem o bom-senso, as normas e legislação vigente.

Desabamentos de prédios, coberturas, varandas, garagens, marquises, incêndios causados por sistema elétrico deficiente e outras tragédias na história dos edifícios brasileiros chamam a atenção para a urgência do diagnóstico das edificações.

A maioria destes acidentes ocorre nos edifícios em uso, com mais de vinte anos de construídos.

Tendo os prédios de Brasília como exemplo, os mesmos já completaram, em sua maioria, quarenta anos, foram erguidos a toque de caixa e com materiais ainda sem uma rigorosa inspeção de qualidade e, em geral, não possuem histórico de reformas.

A totalidade das tragédias ocorre em edifícios que não passam por inspeções prediais e manutenção preventiva, sujeitos assim à deterioração acentuada. Observa-se que a incidência destes acidentes ocorre em edifícios geridos por pessoas desprovidas de conhecimento ou sem apoio técnico. Cerca de um terço dos acidentes é causado por problemas na construção.

Como dever ser contratada e realizada uma Inspeção Predial?

A Inspeção Predial segue a Norma do Instituto Brasileiro de Perícias, Ibape, até que a norma da ABNT seja publicada, e apresenta conceitos e critérios para a realização da inspeção em si e para a realização do laudo.

Deverá haver a classificação das deficiências que são constatadas, indica o grau de risco em cada uma das deficiências, e produz um rol de prioridades técnicas de manutenção e correção das deficiências.
Ela faz a análise das condições técnicas do condomínio ou edifício, verificando-as isoladamente ou como sistema. Ela vai indicar o melhor uso e a melhor manutenção.

São averiguados os problemas mais críticos que necessitam de reparos imediatos, mas também pequenas avarias que podem progredir e gerar defeitos maiores. A Inspeção checa a estrutura da edificação, as instalações elétricas e as hidráulicas, os elevadores, a impermeabilização, a situação dos revestimentos internos e externos, exaustores, esquadrias, sistema de combate a incêndio e proteção contra descargas elétricas, coberturas, telhados, ventilação, climatização, entre outros itens específicos de cada construção. Deve ser realizada periodicamente conforme a idade do edifício, onde a frequência diminui conforme a idade aumenta, sendo a melhor época o início do ano.


Curso: A Importância das Inspeções Prediais e a Responsabilidade Civil dos Seus Gestores

domingo, 25 de fevereiro de 2018

Curso - Vagas limitadas - Inscreva-se!

Curso: "A Importância das Inspeções Prediais e a Responsabilidade Civil dos Seus Gestores"

Destinado à profissionais de Engenharia, Arquitetura, Direito, Administração, gestores de condomínios e síndicos, o curso aborda questões importantes da consultoria técnica e aponta aspectos jurídicos relacionados ao processo.

O pleno exercício da parte técnica de engenharia deve apontar falhas construtivas da edificação, falhas funcionais (ou de manutenção) em confluência com o processo judicial e/ou extrajudicial. O resultado desse trabalho conjunto visa resguardar o síndico, garantir os direitos dos proprietários e preservar a solidez da construção.

Estes são os principais tópicos explorados pelos especialistas durante o curso.

Data: 06/04/2018

Local: Auditório do Crea – SGAS Quadra 901, Conjunto D, Asa-Sul, Brasília-DF

Inscrição / Comprar

Cupão de desconto: Estudantes e Associados da Assosindicos tem 50% de desconto. basta usar o código assosindico ao fazer o pagamento.

Obs.: o desconto é válido somente mediante comprovação no dia do evento.

Com palestrantes especialistas: Dr. Anderson Machado, Consultor Jurídico Condominial e Mário Galvão, Engenheiro Civil.

Convidados Especiais: Flávio de Queiroz Costa, Engenheiro Civil, Mestre em Engenharia Civil pela UFPE – Universidade Federal de Pernambuco e Li Chong Lee Bacelar de Castro, Engenheiro Civil, Doutor em Estruturas e Construção Civil.

Público alvo: Arquitetos, Engenheiros, Administradores, Advogados, Técnicos, Síndicos, Corretores de Seguro, Corretores de Imóveis, demais interessados no assunto.

CURSO: A Importância das Inspeções Prediais e a Responsabilidade Civil dos Seus Gestores
Organização: Assosindicos-DF

Apoio: ASBRACO, CAU/DF, CBIC, CREA-DF, FIBRA, IBAPE-DF, Helio Instituto de Beleza, INBEC Pós-Graduação, SENGE/DF, SINDUSCON-DF e OAB-DF

INSCREVA-SE

ABNT/CB-002 segue com os trabalhos de atualização da NBR 13752

quinta-feira, 8 de fevereiro de 2018


A Comissão de Estudo de Perícias de Engenharia na Construção Civil (CE-002:134.003), que pertence ao Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-002) reuniu-se no último dia 7, no auditório da sede do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape).  O grupo segue com as tarefas de atualização do texto-base do projeto de revisão da norma ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil.

Sob o comando do secretário Octávio Galvão Neto, substituindo o coordenador Frederico Correia Lima Coelho que não pode comparecer devido à compromissos, a turma discutiu pontos importantes como a inserção de parte do texto da norma de perícia do IBAPE como referência à norma NBR 13752.

Além dos ajustes do texto do IBAPE para aderência à Diretiva 2 da norma de perícia, foi discutido outro tópicos importante durante o encontro: as referências normativas.

Segundo Dr. Mario Galvão, Engenheiro Civil membro do IBAPE-DF, a comissão está cumprindo o cronograma conforme o planejado. Ronaldo Sá de São Paulo destaca a definição de que irão adotar a literatura dos manuais do IBAPE como referência.


O próximo encontro está marcado para 14 de março.

Saiba mais: https://www.ponsiconsultoria.com.br/2017/10/comissao-de-estudo-de-pericias-de-de-engenharia-na-construcao-civil-inicia-trabalhos-de-atualizacao-da-nbr13752.html

Para informações, entre em contato com o ABNT/CB-002 (cb002@sindusconsp.com.br)

Da redação por Emerson Tormann
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