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Manutenção Preventiva em SPDA e Sistemas Elétricos

quarta-feira, 28 de novembro de 2018

Prezados leitores,
O Eng. Mário Galvão articulista do Jornal do Síndico, visando suprir de melhores informações nossos leitores, ouviu o especialista em diagnósticos elétricos na área condominial, desta forma visando atender as inúmeras solicitações de síndicos e gestores prediais, nos possibilita esta oportunidade de esclarecimento sobre esta área de extrema importância que tem levado vários condomínios a consulta sobre a “manutenção preventiva em SPDA E SISTEMAS ELÉTRICOS”, desta forma trazendo conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores.



Em todo serviço de inspeções e manutenções em Sistemas Elétricos e SPDA, visa manter a funcionalidade , aumento da Vida Útil , eficiência operacional e energética e segurança dos ocupantes da edificação. Especialmente quando falamos em trabalho em acidentes , onde incêndios é a principal causa de acidentes nas edificações no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento para contratar empresas especializadas nesses sistemas construtivos.

Para que o síndico não tenha dúvidas sobre o tema, convidamos o sócio da empresa IPT Engenharia “especializada em diagnóstico elétrico predial”, Marco Oliveira, experiência de 25 anos no setor siderúrgico Cosipa/São Paulo como supervisor de eletrônica, instrumentação e automação em Altos Fornos, projeto desenvolvido no Japão com participação da NSC “Nippon Steel Corporation” em projetos de automação “injection of pulverized coal into blast furnaces”, especialista em termografia N-1 pela Tecnolass, membro participante da Abendi revisão da Norma ABNT , que irá nos explicar tudo sobre esse tipo de sistema.

P: Marco Oliveira, o que é a manutenção elétrica preditiva?
R: A manutenção preditiva é conhecida como um método que tem a finalidade de indicar as condições de sistemas elétricos, através de análise softwares e equipamentos especiais é possível conhecer sua condição de funcionamento e desempenho.

A Manutenção Preditiva proporciona o monitoramento do sistema elétrico a nível macro quadros e painéis chegando ao detalhamento de componentes elétricos.

Através desta análise e medição é possível se antecipar a problemas dos mais simples, a troca de um elemento elétrico ao de maior risco, curto circuito podendo levar o sistema ao colapso “incêndio”.
Há manutenção preditiva deve seguir um roteiro e uma periocidade conforma as características do elemento a ser inspecionado, empresas especializadas podem suprir síndicos e gestores orientando sobre a necessidade de cada sistema.

Alguns ganhos:
·previsão das intervenções nos sistemas elétricos;
·redução do risco de indisponibilidade por exemplo: bomba de água;
·redução de custos por chamadas de emergência;
·melhoria da vida útil do sistema, eliminado possíveis stress do sistema.

P: Marco Oliveira, quais as modalidades devem serem inspecionados em um condomínio ou edificação?
R: podemos dividir uma edificação em duas partes; a área comum e a área privativa.
Área comum, normalmente por apresentar a maior incidência de problemas é priorizada e muitas vezes a área privativa não é verificada quanto aos ensaios elétricos.
Podemos destacar alguns sistemas vitais para o funcionamento de um condomínio.
Elétrica:
-O quadro principal de entrada de energia (QGBT);
-Os quadros de distribuição de energia para as áreas privativas (PM);
-Os quadros de distribuição de serviço (QDF-serviços);
-Os quadros de comando de bombas;
-Os Quadros de comando de elevadores;
-Os quadros de comando do sistema de incêndio;
-O quadro do sistema geração de emergência (QTA);
-Sistema de aterramento;
-Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I.
SPDA: sistema de proteção contra descargas atmosféricas
-Sistema de captação, Franklin e Gaiola de Faraday;
-Sistema de descida externa ou interna (estrutural)
-Anel de aterramento no solo;
-Caixas de Inspeção das hastes de aterramento;
-Interligação dos elementos de aterramento ao BEP;
-Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I.
Quanto a área comum, alguns elementos devem ser avaliados sendo:
-Quadro de distribuição de energia;
-Tomadas e aterramentos;
-Proteções contra choque elétrico (DR);
-Proteção contra surto elétrico (DPS);
-Cargas dos principais consumidores como chuveiros etc.

P: Marco Oliveira, quais os ensaios elétricos realizados durante uma vistoria?
R: a vistoria elétrica deve ser divida em duas partes, a inspeção visual através itens indicados pela Norma ABNT 5414 e NR-10 nelas são verificados as não conformidades.
Outro ponto importante são os ensaios realizados por equipamentos como:
-Análise térmica nos quadros e painéis(termografia);
-Corrente de curto circuito nos disjuntores de caixa moldada (analisador elétrico);
-Queda de Tensão (analisador elétrico);
-Medição de aterramento de equipotencialização dos aterramentos (analisador de aterramento);
-Análise de sobre carga “corrente” (analisador elétrico);
-Análise de harmônicas (analisador elétrico);
-Ensaio de Trip de desligamento por tempo – DR (analisador elétrico);
-Ensaio de Trip de desligamento por corrente – DR (analisador elétrico);
-Ensaio de continuidade e resistência das cordoalhas SPDA (analisador micro ohmímetro);
-Ensaio de solo resistividade SPDA (analisador).
A termografia elétrica, tem contribuído de forma significativa nas análises térmicas dos circuitos elétricos, isso é fato!”


P: Marco Oliveira, qual a periodicidade para realização destas vistorias?
R: não existe regras específicas determinando esta periodicidade vários fatores podem interferir neste tempo, por exemplo um prédio com mais de 30 anos deverá ter atenção especial e um período de vistoria menor devido o envelhecimento dos elementos que compõem o sistema elétrico e as atualizações das Normas 5410 e NR10 que poderá contemplar novas exigências.

Como regra podemos adotar:
-Elétrica anual ou havendo alguma alteração, instalação ou sinistros exemplo: curto circuito;
-SPDA anual ou quando for instalado alguma massa metálica na cobertura ou se o sistema for atingido por um raio.

P: Marco Oliveira, o que representa o laudo técnico de inspeção elétrica para o síndico?
R: o laudo técnico de inspeção elétrica é o retrato fiel das instalações, baseado nas Normas ABNT 5410, 5419 e a normativa do ministério do trabalho NR-10 que trata da segurança em trabalhos que esteja em exposição aos riscos elétricos o laudo de vistoria elétrica deveria ser entregue quando do inicio do habite-se do condomínio, é a certidão de nascimento do condomínio.

O laudo técnico de inspeção deve conter os seguintes tópicos:

-Capa contendo a data de realização, o local, nome do arquivo e o número do registro CREA;
-A equipe que realizou o trabalho de campo e análise dos dados com os registros CREA;
-Introdução a metodologia utilizada para avaliação;
-Tabela GUT “gravidade, urgência e tendência”;
-Imagens detalhadas apontando as não conformidades;
-Equipamentos utilizados na vistoria com certificado de calibração;
-Conclusão;
-ART de registro no CREA.

P: Marco Oliveira, qual a importância da entrega do relatório formalmente ao síndico?
R: o relatório técnico deverá ser entregue preferencialmente ao síndico juntamente com a comissão de obras do condomínio, em reunião pré agendada e apresentado de forma detalhada o conteúdo do mesmo, a importância se deve pelo fato do relatório apresentar detalhes extremamente técnicos de engenharia muitas vezes não compreendido pelos gestores pois não são especialistas da área, neste contexto a empresa contratada poderá apresentar em linguagem apropriada aos participantes.

Documentos essenciais para obras no Condomínio

quarta-feira, 21 de novembro de 2018


A contratação de uma obra nova ou reforma em condomínios, alguns  síndicos mantém a cultura de levar para  aprovação em assembleia no mínimo três propostas comerciais onde é avaliado o fator “menor preço”, é necessário antes de solicitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, a contratação de um profissional habilitado para definir o escopo do projeto, caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas, termo de referência, etc.

Além do projeto, os documentos chamados caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo de referência,  são os instrumentos que definem o objeto a ser construído (ou reformado) e fazem partem integral  do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.

Caderno de Encargos é uma coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.

Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e  a  metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação,  etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.

Podemos sintetizar  dizendo para os síndicos que as funções  do caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo referência é estabelecer os requisitos, condições e diretrizes técnicas e administrativas necessárias, contidas neste caderno de especificações e encargos, na planilha orçamentária e no conjunto de projetos, visando à execução dos serviços de reforma, onde estabelece as condições técnicas mínimas a serem obedecidas na execução das obras e serviço, fixando os parâmetros mínimos a serem atendidos para materiais, serviços e equipamentos, e constituirão parte integrante dos contratos de obras e serviços à serem contratados pelo condomínio.

Especificações Técnicas são representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.

O Memorial Descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.

Orçamento Detalhado tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:

• conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
• levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
• calcular o custo unitário dos serviços;
• calcular o custo direto da obra;
• estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora. Os custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.

Termo de referência ou projeto básico é o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .

O ambiente do setor condominial apresenta alguns paradigmas que estão encrustados nos modelos de gestão e execução de obras, reformas e manutenções prediais. É sabido que a construção civil é um setor da cadeia produtiva onde ainda predomina a base manufatureira, sendo um tanto quanto, ainda artesanal na maioria das atividades. A elaboração de um caderno de encargos, mitiga o desperdício e futuras patologias, aumentando assim a vida útil da edificação, diminuindo solicitações de aditivos contratuais e demandas judiciais. Condomínio e empresa contratada, na maioria das vezes, tem interesses antagônicos que podem gerar conflitos.

A Importância das Inspeções Prediais e a Responsabilidade Civil dos Seus Gestores

quarta-feira, 14 de novembro de 2018

Por Dr. Anderson Machado* e Eng. Civil Mário Galvão

A profissionalização do Síndico torna-se imprescindível tendo em conta que os condomínios começam a atuar como empresas estruturadas, e esses profissionais são representantes legais da massa condominial, em repartições públicas, federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, no comércio e em bancos. Para ocupar essa função é necessária a capacitação eficiente com os conhecimentos específicos nas seguintes áreas: Administrativa, Contábil, Financeira, Legislação Aplicada, Engenharia e Manutenção Preventiva, afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista na área condominial.

Inúmeras são as responsabilidades do síndicos em relação as suas obrigações (Civil, Criminal, Previdenciária, Tributária, Trabalhista, dentre outras), todavia é muito importante enfatizar que, grande parte dos processos em trâmite no Judiciário, se referem as responsabilidades dos síndicos na sua grande maioria por omissão. Isso é um dado alarmante, visto que, tenho percebido nos diversos cursos e palestras que ministro por todo o Brasil, o despreparo de grande parte dos síndicos em relação ao conhecimento mínimo e necessário para a condução da sua administração, principalmente nos aspectos de manutenções e os vícios construtivos das edificações.

Outrossim, diante dessa terrível estatística pergunto aos caros leitores. Qual a importância da inspeção predial nos condomínios? O que fazer e como proceder para que diante dos problemas apresentados na edificação em relação a parte construtiva, seja devidamente avaliada por um profissional capacitado e que ao mesmo tempo possa fazer um trabalho de forma preventiva?
Primeiramente insta destacar que, segundo o artigo 1.348 do Código Civil/02 em seu inciso V – Compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É um dos deveres do síndico dentre outros róis taxativos enquanto administrador do condomínio e por isso, o síndico pode vir a responder pela negligência, quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros dentre diversas outras. E ainda, pode o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.

O síndico deve de uma maneira geral ser um generalista, ou seja, conhecer de tudo um pouco, pois como citado anteriormente são inúmeras frentes, e não um especialista. Deve o síndico contratar profissionais esses sim, especialistas e com reputação ilibada no mercado profissional da sua área de atuação.

Como a matéria trata de forma mais específica sobre inspeção predial posso aqui por experiência própria como advogado da área e  diante dos inúmeros processos que ajuízo diariamente contra as construtoras, é muito importante destacar a presença de um engenheiro fiscal no condomínio, pois toda edificação precisa de manutenção preventiva, assim como um carro, e esse tipo de manutenção é muito mais barata, bem como um profissional qualificado para que atue ao lado do administrador e possa assim dar o devido suporte técnico necessário ao condomínio, a fim de diminuir os riscos, garantir a segurança dos moradores e inclusive dirimir as lides contra as construtoras/incorporadoras.

Normalmente e infelizmente posso assim dizer que, a maioria dos gestores dos condomínios somente procuram profissionais, seja um advogado ou um engenheiro, quando a situação já está em grau crítico, daí por ser uma questão emergencial, tudo se torna mais caro e moroso diante dos problemas e claro a gravidade nos vícios construtivos nas edificações.
                     
Quando a situação alarmante chega para o advogado, diante de problemas construtivos, o primeiro e mais importante questionamento que faço ao síndico é: O condomínio já tem um engenheiro contratado, para que realize uma inspeção predial? É a partir desse momento que o engenheiro contratado pode verificar a situação da edificação, e assim orientar se o condomínio irá precisar contratar um laudo ou dependendo do caso um parecer técnico. É imprescindível esse primeiro momento!
                     
Ressalto que, somente após essa etapa é que o jurídico pode tomar as providências extrajudiciais (notificações e reuniões) e caso não logre êxito, tomar as providências judiciais cabíveis, contudo ressalto que esse tipo de processo tem diversas especificidades técnicas e que deve ser contratado um profissional a altura e com vasta experiência na área, pois verifico que diversos advogados adentram nessa área sem ao menos saber avaliar a qualidade de um laudo de inspeção predial, e ainda por exemplo não conhece e nunca ouviu falar o que é um caderno de encargos, documento esse importantíssimo para que possa obter êxito na demanda.
                   
Por fim, é muito importante o diálogo entre o advogado e o engenheiro ambos especializados em condomínios, pois esses dois profissionais quando juntos podem fazer um trabalho de excelência e com isso ajudar o condomínio nas suas demandas de forma preventiva, e assim valorizar ainda mais o imóvel dos condôminos, que muitas das vezes levaram anos e anos para conseguir almejar um dos seus maiores sonhos que é a casa própria.

* Dr Anderson Machado é Advogado especialista na área condominial e imobiliária
Esse artigo teve a contribuição técnica do Engenheiro Civil Mário Galvão.

Conhecemos uma cidade por suas calçadas

quarta-feira, 7 de novembro de 2018


Elas devem ser adequadas a todas as pessoas, e oferecer mobilidade para quem tem dificuldades de locomoção – cerca de vinte por cento dos moradores de Brasília. Precisam ser niveladas, largas, com rebaixamentos para cadeiras de rodas e carros de bebê. Arborizadas, iluminadas, com sinalização. Precisam ser seguras para crianças, adultos, pessoas com uma bengala, pessoas fazendo caminhadas, e todos os que transitam na cidade.

As leis brasileiras entregam a responsabilidade sobre as calçadas aos proprietários dos imóveis fronteiros. E fazem minuciosas determinações técnicas para garantir a acessibilidade, seja nas calçadas já construídas como naquelas a construir. Entre outros requisitos, as normas técnicas estabelecem as dimensões mínimas, as inclinações, os rebaixamentos, as faixas de travessia, a sinalização em Braille, a implantação de piso tátil; assim como as exigências no caso de obras que ocupem o espaço dos pedestres.

Criada em 1983, a norma 9050 da ABNT propõe uma reorganização de seus capítulos. Com mais de 160 páginas, apresenta as diversas condições de mobilidade e de percepção do ambiente, ressaltando critérios de sinalização em espaços públicos, parâmetros de ergonomia para mobiliário e equipamentos urbanos, intervenções em bens tombados, entre outras questões. A norma cria um conceito de desenho universal, a fim de assegurar a acessibilidade para todos.

Já a norma da ABNT, NBR 16537, de 2016, estabelece diretrizes para a acessibilidade nas calçadas e para a execução de um projeto e a instalação de um piso com sinalização tátil para que alguém com deficiência de mobilidade possa se guiar. Essas normas determinam detalhadamente o que cada proprietário deve assegurar ao pedestre, como construir e manter suas calçadas, sejam calçadas ou passeios numa via pública, sejam calçadas em propriedades particulares, como as de um condomínio.

Após a publicação dessas revisões normativas, a Agefis, Agência de Fiscalização do Distrito Federal, promoveu uma série de debates e palestras sobre a acessibilidade em construções, com o objetivo de capacitar engenheiros e arquitetos para a elaboração de projetos que devem respeitar normas cada vez mais complexas e detalhadas. A partir de então, a Agefis passou a multar os condomínios e proprietários de imóveis cujos passeios não estejam adaptados às exigências técnicas, estabelecidas nas normas.

Para evitar problemas de inadequação de suas calçadas, prejuízos financeiros ou procedimentos na Justiça, proprietários e administradores de condomínios têm recorrido a engenheiros com conhecimento acerca da legislação, do projeto e da instalação, para a construção ou para a adequação de suas calçadas. A melhor solução para um problema é evitar que ele aconteça.
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