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A importância da Consultoria e do Assistente Técnico e um Advogado especialista em Direito Imobiliário/ Condominial.

domingo, 16 de dezembro de 2018


                 Os síndicos são os  responsáveis pela contratação e elaboração de ferramentas diagnósticas para edificações na maioria das vezes desconhecem sobre o tema e  os requisitos necessários na contratação de um especialista em ENGENHARIA DIAGNÓSTICA para realizar  Vistorias e elaboração de laudo prévio para antecipação de prova pericial , formulação de quesitos, diligências periciais e elaboração do Parecer Técnico em contestações de Laudos Periciais, onde  Assistente Técnico é o profissional legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia ou de Arquitetura e Urbanismo, indicado e contratado pela parte para orientá-la, assistir aos trabalhos periciais em todas as suas fases da perícia e, quando necessário, emitir seu parecer técnico.
                 Atualmente, pelas regras estabelecidas pelo novo CPC, os assistentes técnicos da parte autora e da parte ré são também denominados Perito Assistente Técnico do Autor e Perito Assistente Técnico do Réu. Dessa forma, os peritos assistentes do Juiz, do Autor e do Réu, em condições de igualdade no processo, estabelecem a "paridade de armas" entre as partes e a justiça, podendo analisar em profundidade a matéria objeto da perícia e formar a convicção do julgador, o qual fica obrigado a considerar os pareceres técnicos dos assistentes das partes iguais ao laudo pericial do seu assistente. A diferença entre o perito e o assistente técnico é que, ao contrário do perito da justiça - e do próprio juiz - o assistente técnico não pode ser impedido por suspeição, onde são requisitos o profissional conhecer   ferramentas diagnóstica.
               
FERRAMENTAS DIAGNÓSTICAS

                 Muito se discute sobre as sutis diferenças entre as espécies de perícias ou ferramentas diagnósticas, que confundem até mesmo os próprios peritos. Para a engenharia diagnóstica, as “espécies de perícias” são consideradas como os procedimentos técnicos investigativos, que são classificados pela sua progressividade. São consideradas aqui como ferramentas diagnósticas e, por sua vez, representadas pelas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias. É possível ilustrar pela figura abaixo como a engenharia diagnóstica estabelece essa classificação, do patamar mais básico, vistoria, ao patamar mais alto de complexidade: a consultoria:

Hierarquia das Ferramentas Diagnósticas
Fonte: Gomide, 2015

               A Inspeção Predial e Perícia é o ramo investigativo, onde em 1999 no 10 Congresso realizado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias, expandiu da esfera judicial para contratos particulares, oferecendo em particular para os síndicos, sociedade e construtoras a possibilidade:

- Identificar anomalias e alerta para os síndicos tomarem as devidas providências;
- Determinar prioridades em função do GRAU DE RISCO;
- Estabelece as condições de vizinhança das edificações;
- Antecipa provas em ações judiciais;
- Otimiza Custos na Manutenção;
- Valorização do patrimônio.

               A antecipação da prova pericial (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), por meio de laudo de vistoria, laudo de inspeção predial, parecer técnico, dentre outros, é medida preventiva a ser considerada sempre que houver a presunção de ação judicial.

               Da mesma forma que Perito Judicial é a pessoa de confiança do Juiz, O síndico deve verificar antes de contratar se o profissional possui determinadas aptidões a mais do que outro profissional, ou seja, tem técnica ou conhecimento, que o torna um “expert “no assunto, onde uma das funções do Assistente Técnico é contestar o Laudo Pericial através de um Parecer Técnico, caso não concorde com o Laudo Pericial.

A importância do perito assistente técnico nas perícias judiciais

               As perícias judiciais, segundo sua admissibilidade prevista em lei, são requeridas quando o julgador carece de conhecimentos amplos ao ponto de poder examinar cientificamente e/ou especificamente todos os aspectos possíveis que se apresentam nas ações judiciais. Por exemplo: matérias que envolve   vícios de construção, dentre outras. Portanto, são muitos os casos em que o magistrado, com a finalidade de formar sua convicção quanto à matéria, requisita os serviços técnicos de profissionais da engenharia ou outra especialidade, conforme o caso. Ao nomear nos autos o perito do juízo, no mesmo despacho o juiz abre prazo para as partes indicarem perito assistente técnico e apresentem quesitos, assegurando-se de que a matéria em causa seja amplamente apreciada nos seus aspectos técnicos.

               A prova pericial, que pode recair sobre pessoas ou coisas, faz-se necessária quando se tornar relevante a obtenção de informações relativas a fatos controversos que dependem de conhecimento técnico. É uma prova passiva e real, porque recai sobre coisas ou pessoas que, por si sós, não comunicariam ao juízo aquelas informações relevantes no julgamento do processo.

               Diz o Art. 472 do Código de Processo Civil: "O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes.".

               Isto significa dizer que se a inicial ou a contestação for instruída com um Laudo Prévio para antecipação da prova técnica (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), suficientemente elucidativo, pode reduzir tempo e custos evitando a nomeação de perito judicial dentro do processo. Se não, o procedimento será conforme o Art. 465 do Novo Código de Processo Civil.

               Neste contexto, torna-se relevante o trabalho do perito assistente técnico judicial, podendo as partes se beneficiarem da oportunidade de produzirem provas técnicas elaboradas por profissionais da Engenharia Legal habilitados a prestarem serviços técnicos periciais, antes da nomeação do perito judicial nos autos do processo. A tendência dos magistrados nos tribunais atualmente é no sentido de não se adstringir ao laudo pericial, na medida em que é necessário cumprir o que estabelece o Art 131 do CPC, onde se lê:
               Art. 131. O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar, na sentença, os motivos que Ihe formaram o convencimento.

               O Assistente Técnico não necessita ter conhecimentos profundos de direito, mas noções sobre o rito e a disciplina processual, entender a linguagem jurídica, além de uma sólida formação técnica de engenharia, são requisitos que o Síndico observar na escolha do profissional.

               Por fim e diante de tamanha complexidade em relação ao perfeito andamento desse tipo de processo judicial que envolve garantias em relação as obras em Condomínios, dentre outros, o Dr. Anderson Machado advogado e especialista na área Imobiliária e Condominial afirma que, é muito importante em primeiro lugar que o advogado tenha o conhecimento técnico de cada etapa, conforme muito bem colocado na matéria pelo Engenheiro Civil Mário Galvão, bem como saber identificar os pontos positivos nos laudos e pareceres técnicos, para assim instruir com mais qualidade o processo e assim obter êxito na demanda judicial. Outro ponto crucial para o êxito dessa lide são que as partes envolvidas no processo, dentre eles, síndico, advogado e engenheiro devem sempre dialogar e interagir, antes e durante o período que o processo tiver em trâmite no Judiciário, pois a experiência técnica do engenheiro, a qualidade processual do advogado e a expertise do síndico possam caminhar lado a lado, para a busca do sucesso nesse tipo de ação em todas as fases.

Fachada e suas funções na edificação

quarta-feira, 5 de dezembro de 2018


A fachada de uma edificação forma a primeira barreira contra os agentes externos agressivos, como insolação, chuva e outros. Para tanto, pode ser constituída por uma camada de revestimento composta por diversos materiais, como argamassa de reboco, cerâmica, pedra natural, porcelanato, metálicos, entre outros. A segurança, a estabilidade e o conforto dos usuários constituem elementos essenciais para projetos das vedações verticais externas, as quais devem apresentar padrões aceitáveis de comportamento frente às solicitações, quer sejam ambientais, biológicas, mecânicas, físicas ou químicas.

As vedações verticais são os principais subsistemas que condicionam o desempenho do edifício e ocupam posição estratégica entre os componentes dos edifícios. Mesmo sem função estrutural, as vedações podem atuar como contraventamento de estruturas reticuladas ou até sofrer as ações decorrentes das deformações das estruturas, requerendo-se sempre a análise conjunta do desempenho dos elementos que interagem. Elas possuem como principal função a compartimentação   da   edificação, proporcionando ao ambiente conforto higrotérmico, acústico, segurança de utilização frente às ações excepcionais como incêndios e desempenho (ABNT NBR 15575-4:2013).

Segundo Antunes (2010), tem-se verificado a incidência cada vez mais corrente de problemas com origens diversas sobre sistemas de revestimento de fachada. Nesse contexto destaca-se a omissão ou o não seguimento das especificações de projeto de revestimento de fachada; a ausência de elementos construtivos importantes; execução inadequada; e, por fim, a ausência de manutenção.

Em muitos casos, esses problemas comprometem as funções essenciais da fachada: valorização estética, estanqueidade, regularização e acabamento final. A desvalorização estética e consequente econômica da edificação, a falta de estanqueidade, devido o aparecimento de fissuras e infiltrações, bem como descolamento e desplacamento cerâmico são exemplos de problemas causados devido ao não cumprimento das funções da fachada pela conta da ocorrência de manifestações patológicas.

Portanto, o sistema de fachada requer bastante atenção dos síndicos dos condomínios ,  quanto à gestão de manutenção e reforma, quando o  condomínio decide realizar uma  revitalização de fachada, o síndico deve atentar na escolha do profissional para o desenvolvimento do projeto de revitalização da fachada, a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5.1.1), preconiza  que o profissional legalmente habilitado , onde deverá seguir a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5 )PRF- PROJETO DE REVESTIMENTO DE FACHADAS- Critérios,   para que não comprometa a saúde, segurança e conforto dos usuários e o valor patrimonial da edificação, quando o projetista deixa de observar requisitos básicos relativos ao funcionamento e qualidade global da obra, interações entre partes da construção e sistemas construtivos existentes, novas manifestações patológicas aparecerão, comprometendo o desempenho, funcionalidade e a Vida Útil da fachada.
Falhas nas fachadas são “ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido”.

A equilibrada interpretação das ocorrências ou falhas deve visar a mais justa conotação de responsabilidades das patologias manifestadas, se dá a enquadrando corretamente em que estágio ela foi embrionária e como a partir disso se desenvolveu. Logo devemos elencar as patologias em:
  • Congênitas: decorrentes de vícios de projetos ou fabricação dos componentes do sistema construtivo. 
  • Executivas: decorrentes de falhas no seu processo de execução ou confecção;
  • Ocasionais: causadas pela ação dos agentes agressivos não inibidos pela falta de manutenção ou serviços indevidos de terceiros.

ORIGEM DAS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS NOS REVESTIMENTOS CERÂMICOS

Através de estudos realizados as   patologias congênitas, representam a maioria das origens das manifestações patológicas registradas em edificações, onde a maior ocorrência das manifestações patológicas é por descolamento de cerâmica, em relação aos demais (falha de rejunte, fissuração, eflorescência, falha de vedação e outros).

A DIFERENÇA EM PROJETOS DE RETROFIT, REVITALIZAÇÃO E PROJETOS TÉCNICOS DE FACHADA

Parte da ação de  compatibilizar projetos arquitetônico e estrutural e fachadas, concebendo uma ou mais camadas associadas de forma dermatológico da edificação,  compreendendo que funciona como uma pele, a qual precisa proteger e  embelezar  e resistir aos esforços naturais, urbanos e até os sinistros que venha a sofrer, onde   responsável  pelo Projeto Técnico não deve confundir projeto arquitetônico de fachada com projeto técnico de fachada, onde a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017(ver 5 e 5.1) estabelece critérios para a elaboração do projeto de revestimento de fachadas, os dados de entrada do projeto de revestimento deve levar em consideração alguns fatores importantes(ver 5.1.1), conteúdo mínimo do projeto de revestimento ( ver 5.1.2), requisitos dentre outros que devem serem atendidos para ser mantido a integridade e aparência por toda a  a sua vida útil, onde são fatores determinantes para o projeto:
  1. tipo e porte da estrutura e alvenaria de vedação;
  2. características das argamassas- resistência a aderência, flexibilidade, espessura da camada e módulo de deformação e cisalhamento;
  3. característica dos revestimentos, quando cerâmicos – tamanho, cor, epu (expansão por umidade), potencial de passagem de água na forma de vapor), acabamento das bordas e do tardoz, juntas mínimas;
  4. climatologia da região – variação de temperatura, variação e umidade, vento;
  5. poluentes naturais ou químicos;
  6. parâmetros de conforto dos usuários da edificação.
Segundo a Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575:2013, retrofit é a remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando à valorização do Imóvel, mudança de uso, aumento da Vida Útil e eficiência operacional e energética. Portanto, a aplicação das técnicas do retrofit faz com que edificações possam ganhar fachadas renovadas, instalações com   comodidade    e conforto, tecnologia   e melhoria na relação custo/benefício de seus equipamentos, valorizando o imóvel e preservando suas características arquitetônicas.

O síndico deve, primeiramente, contratar o projeto arquitetura e técnico, seguindo de um Caderno de Encargos e Orçamento das intervenções que pretende fazer. O projeto básico, caderno de encargos e os termos de referência (definir as premissas de contratação), resultam em economia e são essenciais para a equalização das propostas de serviço. Vencida essa etapa, o condomínio estará apto a consultar o mercado sobre os preços e demais condições para execução efetiva.

O cuidado com as fachadas influencia na valorização do imóvel. As manutenções prediais por si já valorizam o imóvel e o torna mais atrativo para locação e venda, as fachadas os síndicos devem atentarem não só pelas Normas Técnicas e pelo Manual do Condomínio, a fachada de uma edificação é a primeira impressão visual de uma edificação, tornando o imóvel mais competitivo em relação aos novos empreendimentos imobiliários. A valorização vai depender do projeto, do material utilizado durante o serviço, da qualidade da execução da proposta e das manutenções periódicas.

Por outro lado, a falta das manutenções prediais, por muitas vezes, desvaloriza o condomínio em até 30%, onde qualquer condômino poderá buscar um ressarcimento, seja por via extrajudicial ou judicial, caso sinta-se lesado.
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