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Fachada e suas funções na edificação

quarta-feira, 5 de dezembro de 2018


A fachada de uma edificação forma a primeira barreira contra os agentes externos agressivos, como insolação, chuva e outros. Para tanto, pode ser constituída por uma camada de revestimento composta por diversos materiais, como argamassa de reboco, cerâmica, pedra natural, porcelanato, metálicos, entre outros. A segurança, a estabilidade e o conforto dos usuários constituem elementos essenciais para projetos das vedações verticais externas, as quais devem apresentar padrões aceitáveis de comportamento frente às solicitações, quer sejam ambientais, biológicas, mecânicas, físicas ou químicas.

As vedações verticais são os principais subsistemas que condicionam o desempenho do edifício e ocupam posição estratégica entre os componentes dos edifícios. Mesmo sem função estrutural, as vedações podem atuar como contraventamento de estruturas reticuladas ou até sofrer as ações decorrentes das deformações das estruturas, requerendo-se sempre a análise conjunta do desempenho dos elementos que interagem. Elas possuem como principal função a compartimentação   da   edificação, proporcionando ao ambiente conforto higrotérmico, acústico, segurança de utilização frente às ações excepcionais como incêndios e desempenho (ABNT NBR 15575-4:2013).

Segundo Antunes (2010), tem-se verificado a incidência cada vez mais corrente de problemas com origens diversas sobre sistemas de revestimento de fachada. Nesse contexto destaca-se a omissão ou o não seguimento das especificações de projeto de revestimento de fachada; a ausência de elementos construtivos importantes; execução inadequada; e, por fim, a ausência de manutenção.

Em muitos casos, esses problemas comprometem as funções essenciais da fachada: valorização estética, estanqueidade, regularização e acabamento final. A desvalorização estética e consequente econômica da edificação, a falta de estanqueidade, devido o aparecimento de fissuras e infiltrações, bem como descolamento e desplacamento cerâmico são exemplos de problemas causados devido ao não cumprimento das funções da fachada pela conta da ocorrência de manifestações patológicas.

Portanto, o sistema de fachada requer bastante atenção dos síndicos dos condomínios ,  quanto à gestão de manutenção e reforma, quando o  condomínio decide realizar uma  revitalização de fachada, o síndico deve atentar na escolha do profissional para o desenvolvimento do projeto de revitalização da fachada, a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5.1.1), preconiza  que o profissional legalmente habilitado , onde deverá seguir a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017  (ver 5 )PRF- PROJETO DE REVESTIMENTO DE FACHADAS- Critérios,   para que não comprometa a saúde, segurança e conforto dos usuários e o valor patrimonial da edificação, quando o projetista deixa de observar requisitos básicos relativos ao funcionamento e qualidade global da obra, interações entre partes da construção e sistemas construtivos existentes, novas manifestações patológicas aparecerão, comprometendo o desempenho, funcionalidade e a Vida Útil da fachada.
Falhas nas fachadas são “ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido”.

A equilibrada interpretação das ocorrências ou falhas deve visar a mais justa conotação de responsabilidades das patologias manifestadas, se dá a enquadrando corretamente em que estágio ela foi embrionária e como a partir disso se desenvolveu. Logo devemos elencar as patologias em:
  • Congênitas: decorrentes de vícios de projetos ou fabricação dos componentes do sistema construtivo. 
  • Executivas: decorrentes de falhas no seu processo de execução ou confecção;
  • Ocasionais: causadas pela ação dos agentes agressivos não inibidos pela falta de manutenção ou serviços indevidos de terceiros.

ORIGEM DAS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS NOS REVESTIMENTOS CERÂMICOS

Através de estudos realizados as   patologias congênitas, representam a maioria das origens das manifestações patológicas registradas em edificações, onde a maior ocorrência das manifestações patológicas é por descolamento de cerâmica, em relação aos demais (falha de rejunte, fissuração, eflorescência, falha de vedação e outros).

A DIFERENÇA EM PROJETOS DE RETROFIT, REVITALIZAÇÃO E PROJETOS TÉCNICOS DE FACHADA

Parte da ação de  compatibilizar projetos arquitetônico e estrutural e fachadas, concebendo uma ou mais camadas associadas de forma dermatológico da edificação,  compreendendo que funciona como uma pele, a qual precisa proteger e  embelezar  e resistir aos esforços naturais, urbanos e até os sinistros que venha a sofrer, onde   responsável  pelo Projeto Técnico não deve confundir projeto arquitetônico de fachada com projeto técnico de fachada, onde a norma técnica ABNT NBR 13.755:2017(ver 5 e 5.1) estabelece critérios para a elaboração do projeto de revestimento de fachadas, os dados de entrada do projeto de revestimento deve levar em consideração alguns fatores importantes(ver 5.1.1), conteúdo mínimo do projeto de revestimento ( ver 5.1.2), requisitos dentre outros que devem serem atendidos para ser mantido a integridade e aparência por toda a  a sua vida útil, onde são fatores determinantes para o projeto:
  1. tipo e porte da estrutura e alvenaria de vedação;
  2. características das argamassas- resistência a aderência, flexibilidade, espessura da camada e módulo de deformação e cisalhamento;
  3. característica dos revestimentos, quando cerâmicos – tamanho, cor, epu (expansão por umidade), potencial de passagem de água na forma de vapor), acabamento das bordas e do tardoz, juntas mínimas;
  4. climatologia da região – variação de temperatura, variação e umidade, vento;
  5. poluentes naturais ou químicos;
  6. parâmetros de conforto dos usuários da edificação.
Segundo a Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575:2013, retrofit é a remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando à valorização do Imóvel, mudança de uso, aumento da Vida Útil e eficiência operacional e energética. Portanto, a aplicação das técnicas do retrofit faz com que edificações possam ganhar fachadas renovadas, instalações com   comodidade    e conforto, tecnologia   e melhoria na relação custo/benefício de seus equipamentos, valorizando o imóvel e preservando suas características arquitetônicas.

O síndico deve, primeiramente, contratar o projeto arquitetura e técnico, seguindo de um Caderno de Encargos e Orçamento das intervenções que pretende fazer. O projeto básico, caderno de encargos e os termos de referência (definir as premissas de contratação), resultam em economia e são essenciais para a equalização das propostas de serviço. Vencida essa etapa, o condomínio estará apto a consultar o mercado sobre os preços e demais condições para execução efetiva.

O cuidado com as fachadas influencia na valorização do imóvel. As manutenções prediais por si já valorizam o imóvel e o torna mais atrativo para locação e venda, as fachadas os síndicos devem atentarem não só pelas Normas Técnicas e pelo Manual do Condomínio, a fachada de uma edificação é a primeira impressão visual de uma edificação, tornando o imóvel mais competitivo em relação aos novos empreendimentos imobiliários. A valorização vai depender do projeto, do material utilizado durante o serviço, da qualidade da execução da proposta e das manutenções periódicas.

Por outro lado, a falta das manutenções prediais, por muitas vezes, desvaloriza o condomínio em até 30%, onde qualquer condômino poderá buscar um ressarcimento, seja por via extrajudicial ou judicial, caso sinta-se lesado.

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