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Cobertura dos prédios deve estar em dia para o período de chuvas

segunda-feira, 21 de janeiro de 2019

Cobertura dos prédios - Foto: Emerson Tormann


Todos os anos, ao final do ano, temos a felicidade de receber as primeiras chuvas no Distrito Federal. Este ano as chuvas serão comemoradas com maior entusiasmo devido à escassez de água e ao racionamento. Mas a alegria pode se tornar um pesadelo para o síndico que não está atento à manutenção da cobertura do seu condomínio.

Nunca é demasiado lembrar que o síndico deve verificar periodicamente as condições do topo do prédio fazendo inspeções em telhas, lajes e sistemas de escoamento de água da chuva. Outra recomendação importante é quanto à limpeza de calhas, ralos, bocais e etc. para não haver entupimento nem acúmulo de água. Não menos importante verificar o revestimento e impermeabilização. Tudo com objetivo de evitar infiltrações.

As infiltrações são os maiores causadores de degradação em edificações. Na maioria das vezes elas estão localizadas justamente na cobertura dos edifícios. Em casos mais extremos podem comprometer a casa de máquinas, instalações elétricas, elevadores e reservatórios de água potável. Outra grande preocupação é quanto ao sistema de combate à incêndio constituído de bombas hidráulicas que não devem trabalhar com excesso de umidade nem sujeira.

Além das infiltrações, tem-se observado outras manifestações patológicas nos topos dos prédios. São fissuras, trincas e até rachaduras que comprometem a impermeabilização, promovem a infiltração e, o que é mais grave, a estabilidade e segurança da edificação. Por isso, mais uma vez, a responsabilidade de se fazer vistorias periódicas na(s) cobertura(s) do condomínio.

A negligência pode gerar um dano ainda maior quando as infiltrações atingem a fachada causando manchas, bolhas, desplacamento, lascamentos e fissurações. Para evitar tudo isso, o síndico deve contratar um engenheiro patologista que julgará, por meio de ensaios simples e diagnósticos, a extensão do problema. A partir das informações levantadas, será feita uma análise das manifestações patológicas a fim de identificar suas causas e propor melhorias e correções.

O síndico também deve ficar atento à necessidade de cumprir a agenda de manutenções da cobertura. Mesmo em prédios novos, o síndico não pode relaxar e “esquecer” de realizar os serviços previstos no manual da edificação. A recomendação também vale para prédios com mais de 5 anos. Esses procedimentos, se seguidos à risca, evitam a perda da garantia, danos à edificação e enormes prejuízos financeiros e a desvalorização do imóvel.

Normalmente, não é apenas um fato isolado que gera problemas, mas sim a soma de ações de diferentes agentes mecânicos, térmicos ou biológicos, todos promovendo alterações que impactam no desempenho da edificação. A vida útil das edificações está considerada na norma de desempenho ABNT NBR 15.575 - Desempenho de Edificações Habitacionais, em vigor desde 2013. Em 2014, a ABNT publicou a NBR 16280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – que estabelece as obrigações das partes envolvidas na preservação da vida útil de um prédio.

O síndico deve estar atento a outras normas, como a ABNT NBR 5674 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e a ABNT NBR 14037 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações pois, em caso de judicialização. Segundo dados do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), 66% das prováveis causas e origens de acidentes em edifícios possuem relação com a deficiência ou inexistência da manutenção, perda precoce do desempenho e deterioração acentuada.

Outros sistemas devem ser observados na cobertura de um prédio: Para-raio ou SPDA (sistema de proteção às descargas atmosféricas); Luz piloto; Aparelhos de ar condicionado; Aquecimento solar (boiler); Antenas; Estruturas metálicas; etc.. E lembre-se de que a cobertura não é depósito e não deve ser usada para guardar materiais ou armazenar entulhos. Mesmo que temporariamente.

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